Explosion des frais de syndic

De nombreux copropriétaires ont reçu une désagréable nouvelle en se rendant à l’assemblée générale. Les frais de syndic augmentent encore… Ils ont explosés en 2014 lors de la sortie de la loi Alur. Cette hausse importante devait être suivie par une stabilisation des tarifs ; mais il n’en est rien. Les frais de syndic ne cessent de grimper depuis… Quelque soit le syndic de copropriété, les mêmes raisons sont toujours évoquées lors de l’assemblée générale. Pour les copropriétaires c’est la douche froide !

Les mesures qui justifient l’augmentation de la charge de travail des syndics

• La création d’un compte bancaire par copropriété. Uniquement pour les résidences de plus de 15 lots. Cette mesure augmente le temps passé à répartir les règlements trimestriels sur chaque entité.
• L’immatriculation de chaque copropriété auprès d’un organisme, doit également générer un surcroît de travail.
• La mise à disposition d’un accès à distance pour toutes les données informatiques de chaque copropriété. Cette mesure génère des frais de mise en service.

Des arguments périmés depuis 2015

Le problème c’est que les arguments mis en avant sont imposées par la loi Alur de 2014. La création d’un compte bancaire séparé est obligatoire depuis 2015, toute la migration comptable est déjà en place. Les syndics ont adapté leur temps de travail. L’immatriculation des copropriétés est faite, il n’y a aucune démarche annuelle à faire. Pour finir, l’informatisation simplifie et réduit les traitements réalisés par le personnel ! Le poste de dépense pour la dématérialisation doit logiquement faire baisser les frais…

Les charges de copropriété en hausse chaque année

En moyenne, les charges de copropriété augmentent de 3% chaque année. Une étude publiée par un courtier en syndics démontre que les prix battent des records à Paris. En effet, un tarif annuel moyen de 40 € par m² sur la région Parisienne ; contre 24 € par an et par m² en province. L’augmentation annuelle reste beaucoup plus faible dans la capitale avec une moyenne de +0,3%. En province, les hausses moyennes tournent autour de 4,6%.

Des frais imbriqués dans les montages ASL

Depuis ces dernières années, une nouvelle technique est arrivée sur le marché pour augmenter les revenus des syndics. L’imbrication de copropriétés dans des Associations Syndicales Libres (ASL). Dans notre exemple, un groupe de 105 logements est composé de 5 copropriétés. Le tout regroupé dans une ASL. Les copropriétaires voient les frais de syndic augmenter de 3% dans chaque copropriété et dans l’ASL. Cette augmentation passe facilement puisque 3% ce n’est pas grand chose. Mais tout le monde oubli que l’augmentation réelle des frais de syndic est de 6% puisque chaque copropriété paient aussi pour l’ASL.

Une seule solution, négocier auprès de la direction de votre syndic

Malheureusement pour les copropriétaires, tous les syndics vont dans la même direction avec des augmentations annuelle de 2 à 6 %. Il ne faut pas oublier la hausse de 2014. Les augmentations liées à la loi Alur ont fait grimper la note de 15 à 25%… Difficile pour les propriétaires de digérer l’addition de l’époque et de constater que les frais évoluent encore ! Alors il faut monter au front, demander une réunion extraordinaire avec la direction de votre syndic de copropriété et négocier.

Quelques pistes pour aider votre négociation

Évoquez l’hypothèse d’ouvrir un compte dans un établissement bancaire différent de celui de votre syndic. Il existe dans certaines banques de faux comptes-séparés qui permettent de traiter plus facilement et plus rapidement les mouvements de fonds. Vous vous rendrez vite compte que votre syndic possède déjà ce type de produit bancaire. Ils auront du mal à justifier que le temps de traitement reste compliqué.

N’oubliez pas de rappeler que la dématérialisation des données simplifie le travail du syndic. Certes le logiciel de gestion a coûté de l’argent pour sa mise en place. Franchement depuis 2015 ce logiciel est forcement amortis !

Poser sur la table les éventuels jeux de montage imbriquant copropriétés et ASL. On constate une multiplication des frais par deux à chaque fois. Demandez le coût pour revoir les statuts de l’ASL et simplifier le fonctionnement. Vous pouvez gagner de l’argent en simplifiant.

Faites faire des devis comparatifs. En général, les tarifs sont uniformes dans les villes d’un syndic à l’autre. N’oubliez pas de consulter les syndics en ligne. Leurs tarifs sont très compétitifs, certes il n’y a pas le même service de proximité ; mais votre objectif est de mettre la pression.

N’oublions pas que depuis la Loi Alur, il y a un meilleur encadrement des syndics

• Fini les dépassements d’honoraires, un décret encadre les prestations particulières.
• Avec la nouvelle loi Alur, votre syndic peut-être mis en concurrence tous les ans… n’oubliez pas d’en jouer !

💡 Le saviez-vous ?

Les syndics de copropriété se sont concertés pour uniformiser les tarifs au sein d’une même ville pour vous dissuader de faire jouer la concurrence. Consultez les syndics en ligne !

Finalement, pourquoi ne pas gérer votre syndic de copropriété vous même

Il est possible de reprendre de manière bénévole la gestion de votre copropriété. Mais sachez que ce n’est pas une mince affaire ! Beaucoup de rigueur et de temps seront nécessaires mais les économies réalisées valent la peine de se poser la question.

Heureusement, le gouvernement n’a pas encore voté tous les décrets d’applications ; espérons que nos élus vont se rendre compte de la manœuvre des syndics de copropriété et prendre des mesures afin d’arrêter ces augmentations trop souvent jugées abusives…