Toit en fibrociment, soyez très vigilant !

De nombreux lots de garages des années 60 / 70 sont en vente actuellement. Les propriétaires vieillissants préfèrent vendre leurs garages au lieu de continuer à consacrer du temps à leurs la gestion locative. Toutes ces anciennes constructions possèdent des toitures en fibrociment qui peut contenir de l’amiante. Faites très attention lors de l’achat pour ne pas perdre beaucoup d’argent !

Toiture avec plaques en fibrociment

Historique sur l’utilisation de l’amiante

L’amiante est très utilisé à la fin du 19^ème et au début du 20^ème siècle. C’est un matériau peu coûteux et polyvalent possède des propriétés isolantes et une bonne résistance au feu. Le secteur de la construction et l’industrie du BTP l’utilise en masse en le mélangeant au béton pour créer des plaques de fibrociment ou d’amiante en ciment.

L’utilisation de l’amiante est restreinte à partir des années 1970, suite à l’augmentation des maladies pulmonaires. Interdite en France depuis 1997 via le décret n°96-1133 du 24 décembre 1996, puis en Europe par une directive Européenne en 2005.

Amiante dans les plaques en fibrociment

Les plaques de fibrociment peuvent contenir de l’amiante. Toute construction réalisée dans les années 1990 qui présente les caractéristiques visuelles de ce type de toit (tôle ondulée en ciment) vont contenir de l’amiante. Parfois les gouttières, corniches et faîtage peuvent également contenir de l’amiante.

Les toitures en fibrociment sont anciennes et exposées aux éléments extérieurs depuis de nombreuses années. Si ce n’est pas déjà fait, elles risquent de se détériorer rapidement tout en libérant des fibres et particules d’amiante dans l’air.

Les risques liés à la présence d’amiante

Face à un diagnostic amiante positif il ne faut pas paniquer mais prendre conscience des risques. Le propriétaire d’un garage peut-être tenu pour responsable en cas de dispersion de fibres d’amiante. Certaines plaques de toiture contiennent jusqu’à 15% d’amiante. Une toiture en fibrociment abîmée est dangereuse. L’exposition aux éléments extérieurs comme le soleil, la pluie et le froid va dégrader votre toiture au fil du temps.

L’amiante est dangereuse pour l’homme lorsqu’elle est inhalée. Les particules qui rentrent dans les voies respiratoires augmentent les risques d’être victime de cancer des poumons ou autres maladies respiratoires. Les maladies liées à l’amiante sont la première cause de décès liés au travail (hors accidents du travail) et la deuxième cause de maladies professionnelles.

Acheter un garage avec un toit en fibrociment que dit la loi

Depuis 2005, tous les propriétaires vendeurs de biens immobiliers pouvant contenir de l’amiante doivent faire établir un dossier technique amiante (DTA) par un professionnel. Cette réglementation, la norme NF EN 494 n’est malheureusement pas toujours suivie par les vendeurs de parkings ou de garages avec des toitures fibrociment. Si la toiture d’un garage contient de l’amiante et que l’acheteur n’a pas reçu de certificat DTA, l’acheteur pourra déposer un recours juridique pour vice caché…

Le propriétaire d’un logement doit contrôler tous les 3 ans les éléments amiantés et réaliser des travaux de réparation dans un délai de 6 mois après le constat d’une dégradation. Vous l’aurez compris, rien n’oblige le propriétaire d’un garage mais avant d’investir dans un garage, vous devez impérativement demander au vendeur un dossier DTA si :

• la toiture est constituée de plaques en fibrociment ou amiante-ciment.
• les éléments des murs sont des bardeaux bitumés.

Faut-il enlever ou confiner les plaques en fibrociment

Le plus important est de ne pas frotter, casser, percer, ni gratter les plaques de fibrociment. Le nettoyage à haute pression n’est pas recommandé pour éviter le rejet de particules d’amiantes. Enlever les plaques pour repartir sur une toiture neuve et sans soucis. Il y a un risque pour votre santé de traiter vous-même ce type de matériaux.

Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels pour vous aider à démonter les plaques. En effet, les normes écologiques imposent l’usage de combinaison, gans et masque pour emballer les morceaux de fibrociment dans des sacs plastiques. N’oubliez pas que la majorité des déchetteries ne prennent plus les plaques en fibrociment, il vous sera très difficile de vous en débarrasser… Bien évidemment, il ne faut surtout pas les transformer en gravas. Vous trouverez plus d’explications sur les risques liés au démontage en cliquant ici.

L’autre solution, moins coûteuse, consiste à confiner l’amiante à l’intérieur d’une structure complémentaire. Le confinement du toit en fibrociment permet d’isoler les plaques de l’air ambiant ; dans la plupart des cas, c’est un bitume élastomère qui est utilisé.

Quand faut-il agir sur les plaques fibrociment amiantées

Le ministère de l’écologie interdit l’utilisation d’amiante depuis 1997. Le problème c’est l’usure dans le temps des plaques de fibrociment et le risque de propager des particules d’amiantes. Un jour ou l’autre, chaque propriétaire de ce type de garage devra faire face et mener une action préventive face au fibrociment. La décision de faire des travaux sur un toit en fibrociment peut venir de plusieurs côté : un propriétaire responsable, un voisin qui s’estime exposé au danger, la mairie ou la préfecture. Avant l’achat d’un bien, vous pouvez également vous renseigner auprès de la commune pour connaitre leur politique en matière des toitures fibrociment. Propriétaire d’un garage avec un toit recouvert de plaques de fibrociment, vous avez deux solutions :

• Le désamiantage, avec remplacement total de la toiture.
• Le confinement de l’amiante.

Chaque propriétaire à l’obligation de faire un suivi régulier de ses toitures en fibrociment pour voir le vieillissement au fils des années. Si une plaque en fibrociment est abimée, cassée ou s’effrite il y a un risque de propagation de particules d’amiante dans l’air. Le propriétaire doit obligatoirement prendre des mesures pour résoudre ce problème et ainsi préserver la sécurité des personnes a proximité de la toiture contenant de l’amiante.

Confiner les plaques de fibrociment amianté

Cette solution reste la plus économique même si elle ne solutionne pas totalement le problème. En effet, confiner une toiture en fibrociment n’enlève pas l’amiante présente dans votre bâtiment. Le confinement consiste a emprisonner ou prendre en sandwich les plaques de fibrociment entre un autre matériau.

On parle également d’encapsulation des plaques de fibrociment, afin de limiter l’exposition aux intempéries et le risque de propagation de fibres et particules d’amiante dans l’air. Le professionnel réalisant ces travaux doit être habilité et porte des équipements spéciaux (combinaison, gants, masque respiratoire).

Le principe est d’appliquer un produit spécial sur l’intégralité des plaques en fibrociment avant de l’encapsuler avec des tôles ondulées galvanisées (par exemple) positionnées au dessus et en dessous des plaques.

Dans ce cas, l’amiante persiste à l’intérieur de votre toiture ; il faudra donc vérifier régulièrement l’intégrité des matériaux d’encapsulation.

Désamiantage et remplacement de la toiture

Voilà la meilleure solution pour traiter efficacement une toiture contenant de l’amiante. Le remplacement de la toiture est une opération onéreuse mais pérenne qui solutionne définitivement le risque lié à la présence d’amiante dans un lot de garages ou un bâtiment. Un professionnel intervient en protégeant ses équipes et le voisinage. Il va effectuer le démontage des plaques de fibrociment en les plaçant dans un contenant adapté. L’entreprise gère l’évacuation et la mise au rebus des déchets spéciaux contenant des particules et fibres d’amiante.

Une fois l’ancienne toiture démontée, tout risque de propagation d’amiante n’est plus qu’une histoire ancienne. La reconstruction de la toiture commence, avec différentes solutions et matériaux sans risque pour votre santé et celle de votre voisinage. Cette dernière étape reste la partie la plus simple des travaux, on retrouve toutes les étapes des nouvelles constructions.

Estimer le coût des travaux 🔐

Il est très difficile d’estimer le coût de travaux de réfection de toiture d’un garage ou d’un lot de plusieurs garages. L’état des plaques, l’accessibilité et la surface à traiter sont des facteurs qui ont un impact sur le prix. C’est la prestation de démontage et de mise au rebus qui représente le plus gros poste de dépense des travaux de réfection. Comme tout bon acheteur avisé, nos membres investisseurs ont déjà fait réaliser des devis auprès d’entreprise spécialistes. Afin d’évaluer le coût de désamiantage et de mise au rebus, pour calculer au mieux la valeur d’un bien à vendre. Vous trouverez ci-dessous un exemple détaillé de devis de réfection d’une toiture en fibrociment.

⚠️ Vous devez être membre du club pour voir l’estimation de coût pour une toiture en fibrociment contenant de l’amiante.