L’objectif est de vous aider à comprendre les rouages bancaires pour obtenir le meilleur crédit immobilier pour réussir vos projets immobiliers. N’oubliez pas que tout est en théorie négociable, prenez le temps de rencontrer différents conseillers bancaires lors de rendez-vous en face à face. La conjoncture actuelle impose beaucoup de rigueur aux demandeurs de prêts pour vendre leurs projets aux banques. Des membres ont eu la gentillesse de partager ses informations confidentielles et ses expériences avec vous. Nous vous demandons de les respecter, toutes les discussions sur ce sujet doivent rester au sein de notre club.
Émeric est un jeune cadre au sein de l’entreprise bancaire HSBC, il est responsable de l’attribution de crédits immobiliers auprès de particuliers. Son avis et ses conseils d’expert vont vous permettre de comprendre certaines règles pour obtenir le meilleur prêt.
📑 Sommaire
Faut-il investir à crédit ou payer comptant
Il y a deux questions de tout bon investisseur doit se poser dès le début de son projet : dois-je investir sur mes fonds propres ou contracter un crédit immobilier ? Si je prends un prêt quel est la ma capacité maximale d’emprunt ? La logique dit qu’il est toujours plus simple d’acheter avec l’argent des autres, c’est le principe du prêt immobilier, vous investissez avec l’argent de votre établissement bancaire pour vous enrichir.
La réponse à la première question concerne le coût global du crédit immobilier, en effet, si ce dernier coûte beaucoup plus cher que vos revenus d’épargnes il faudra investir sur vos fonds propres. Nous allons prendre un exemple simple : si vous empruntez cent mille euros (100 000 €) sur 7 ans avec un taux de 0,9 et que la banque ne vous demande aucun apport personnel (ce qui est quasiment impossible à obtenir, nous y reviendrons au cours de cette formation) le coût total du prêt s’élève à 104 774,88 €.
Dans ce cas, vous contractez un crédit immobilier qui va vous faire dépenser 4 774,88 € à la fin soit 4,7 % du montant global prêté. Si vous avez une forte épargne bancaire et qu’elle rapporte moins que le coût global du prêt il est préférable d’investir sans crédit. En règle générale, la question se pose vraiment sur des petits montants entre 2 000 et 20 000 €, sauf lorsque les taux des crédits immobiliers sont très bas.
Comprendre les risques liés au crédit immobilier
Un crédit mal monté ou mal négocier peut vous amener dans une situation financière difficile voire critique. Il faut toujours prendre son temps et bien étudier la situation avant de contracter un prêt dans un établissement bancaire.
La cash-squeeze en immobilier locatif est le risque majeur. Même si vous avez trouvé un bien rentable, certains propriétaires se retrouvent dans une situation catastrophique dans les 2 à 3 ans qui suivent l’achat. Des dépenses imprévues (travaux, impôts, etc…) viennent grignoter leur épargne car ils sont dans l’incapacité de rembourser leur crédit. Ils sont obligés de revendre leur bien pour sortir de cette situation.
Inutile de vous expliquer qu’il ne faut pas souscrire un crédit à la consommation pour investir dans l’immobilier. Parfois, les banques sont tentées de vous le proposer compte tenu des faibles montants de la niche immobilière. Le meilleur conseil à vous donner c’est de trouver le montage de crédit immobilier qui est adapté à votre situation et vos projets futurs.
Comment définir ma capacité d’emprunt
Le problème avec l’immobilier de parkings et de garages, c’est que les banques hésitent à vous accompagner sur ces produits et pourtant c’est là que la rentabilité est la plus grande ! Vous devez prouver à votre banquier que vous savez gérer ce type de produit, le risque principal pour la banque c’est la vacance locative, si vous n’arrivez pas à bien louer et gérer vos emplacements : vous ne pourrez pas rembourser votre crédit. Heureusement, les membres de notre collectif ont l’habitude de convaincre les banquiers et vous propose ce module pour vous aider à préparer un dossier de présentation solide et avoir un argumentaire en béton pour obtenir facilement un crédit.
Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs paramètres, elle ne sera pas la même si vous êtes à la recherche d’un emploi, salarié ou fonctionnaire. En règle générale, votre taux d’endettement maximal doit être autour de 33 %, c’est à dire que légalement une banque n’a pas le droit de contracter un crédit si elle vous met dans le rouge à plus de 33 % de vos revenus.
Toutefois, il peut dans certains cas, spécifiquement si vous percevez des revenus élevés être supérieur à 33 %. L’établissement bancaire va calculer ce que l’on appelle le reste à vivre. Vous pouvez considérer que pour passer un crédit, vous devez gagner l’équivalent de 3 fois le montant de l’échéance du crédit en guise de revenus.
C’est très difficile d’évaluer votre capacité d’emprunt à la louche, la meilleure solution reste de prendre contact avec votre banquier pour lui demander cette information. Une autre alternative consiste à saisir vos données personnelles, revenus, dépenses sur le site meilleurtaux.com pour calculer votre taux d’endettement actuel ; puis de faire une règle de 3 pour trouver le montant maximal des mensualités. Vous pouvez également consulter ce site moins connu mais très efficace.
La capacité totale d’emprunt n’est pas un simple montant, l’élément le plus important c’est que le remboursement mensuel du crédit ne dépasse pas le seuil fixé par la loi, après ce n’est que plus ou moins une question de durée. Un autre élément est votre apport personnel, l’épargne que vous pourrez mettre sur la table afin de garantir votre solvabilité, en général les banques prêtent avec un apport personnel correspondant de 20 à 30 % du montant de l’investissement total.
Le problème avec l’immobilier des niches immobilières, c’est que les banques hésitent à vous accompagner sur ces produits et pourtant c’est là que la rentabilité est la plus grande ! Vous devez prouver à votre banquier que vous savez gérer ce type de produit, le risque principal pour la banque c’est la vacance locative, si vous n’arrivez pas à bien louer et gérer vos emplacements : vous ne pourrez pas rembourser votre crédit.
Il est plus simple qu’une banque accepte de suivre un investisseur qui va se lancer dans un local artisanal ou commercial, c’est plus rassurant qu’un lot de parkings ou de garages. Alors que l’investissement dans les locaux est bien plus risqué, mais avoir une entreprise comme locataire rassure parfois les banques.
Heureusement, les membres de notre club ont l’habitude de convaincre les banquiers et vous propose un module dédié au financement pour vous aider à préparer un dossier de présentation solide et avoir un argumentaire en béton pour obtenir facilement un crédit. Pour l’instant vous n’êtes pas encore au financement, nous allons déjà déterminer votre capacité d’emprunt pour vous éviter de baver devant des lots que vous ne pourrez pas acheter.
Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs paramètres, elle ne sera pas la même si vous êtes à la recherche d’un emploi, salarié ou fonctionnaire. En règle générale, votre taux d’endettement maximal doit être autour de 35%, c’est à dire que légalement une banque n’a pas le droit de contracter un crédit si elle vous met dans le rouge à plus de 35% de vos revenus. Toutefois, il peut dans certains cas, spécifiquement si vous percevez des revenus élevés être supérieur à 35%. L’établissement bancaire va calculer ce que l’on appelle le reste à vivre. Vous pouvez considérer que pour passer un crédit, vous devez gagner l’équivalent de 3 fois le montant de l’échéance du crédit en guise de revenus.
C’est très difficile d’évaluer votre capacité d’emprunt à la louche, la meilleure solution reste de prendre contact avec votre banquier pour lui demander cette information. Une autre alternative consiste à saisir vos données personnelles, revenus, dépenses sur le site meilleurtaux.com pour calculer votre taux d’endettement actuel ; puis de faire une règle de 3 pour trouver le montant maximal des mensualités. Vous pouvez également obtenir le résultat sur ce site moins connu mais très fiable. La capacité totale d’emprunt n’est pas un simple montant, l’élément le plus important c’est que le remboursement mensuel du crédit ne dépasse pas le seuil fixé par la loi, après ce n’est que plus ou moins une question de durée. Un autre élément est votre apport personnel, l’épargne que vous pourrez mettre sur la table afin de garantir votre solvabilité, en général les banques prêtent avec un apport personnel correspondant de 20 à 30 % du montant de l’investissement total.
💡 Le saviez-vous : Le taux effectif global (TEG) permet de connaître le vrai coût d’un crédit. Le taux d’intérêt représente seulement une partie des frais associés au crédit.
Il faut prendre en compte les frais de dossier, de garantie et d’assurance. Ce taux permet de comparer les crédits entre eux et permet de ne pas dépasser sa capacité d’emprunt. Nous y reviendrons en détail dans l’article consacré au financement…
Certains membres obtiennent des accords de prêt avec un taux d’endettement supérieur au seuil fixé par la haute autorité bancaire. Tout dépend de la situation du demandeur de prêt mais également de la qualité de votre dossier. Nous avons mis à jour notre modèle de dossier bancaire pour vous permettre de mieux défendre votre projet auprès des banques. En effet, l’expérience démontre qu’un dossier de prêt présentant un projet rentable et bien ficelé a plus de chance de passer et de susciter la curiosité du banquier.
Scoring bancaire
Comment votre banquier évalue votre projet
Vous pouvez contacter 10 banques, certains établissements vous donnerons l’impression d’être plus ouvert à votre projet que d’autres. Dans tous les cas, avant de recevoir l’accord d’une banque, votre projet sera être évalué et noté. Vous l’aurez compris, avant de vous donner de l’argent, votre banquier doit justifier auprès de son patron que votre projet est solide mais surtout sans risque… Une banque est une entreprise comme une autre, elle ne pense qu’aux profits, un client à risque sera forcément mal noté et verra ses demandes de prêts refusées.
Vous devez convaincre la banque pour qu’elle accepte de vous suivre. Si un prêt est refusé c’est uniquement que le couple rendement / risque sur votre projet ne fonctionne pas. C’est-à-dire qu’il y a un gros risque pour la banque si elle vous prête de l’argent pour ce projet. Voyons comment la banque évalue ses risques.
Quels sont les contraintes pour vous prêter de l’argent
Nous allons associer une couleur représentant les 4 états de notation que les banques attribuent : mauvais, moyen, bon, et excellent. Bien évidement chaque banque possède sont propre moyen de notation ; votre scoring bancaire est déterminé grâce aux éléments ci-dessous. Les notations indiquées ci-dessous sont informatives et peuvent varier d’une banque à l’autre.
Tout d’abord, la banque mesure votre stabilité professionnelle. Les meilleures notes sont attribuées en fonction de votre situation professionnelle, de la constante de vos revenus et de votre ancienneté. Vous ne pouvez malheureusement pas influencer ce critère.
| Situation professionnelle | Ancienneté < 4 ans | Ancienneté entre 4 à 10 ans | Ancienneté > 10 ans |
| CDD, intérim, auto entrepreneur ou micro entrepreneur ➡ | Risque élevé pour la banque | Risque pour la banque | Risque faible pour la banque |
| Profession libérale, ouvrier, commerçant, salarié ou cadre ➡ | Risque pour la banque | Risque faible pour la banque | Sans risque pour la banque |
| Fonctionnaire, cadre supérieur ➡ | Sans risque pour la banque | Sans risque pour la banque | Sans risque pour la banque |
| Retraité ➡ | Sans risque pour la banque | Risque faible pour la banque | Risque pour la banque |
Le second critère d’évaluation regardé par la banque est votre reste à vivre. La banque additionne toutes vos revenus réguliers puis soustrait toutes vos dépenses, le résultat c’est le reste à vivre. La banque cherche à mettre en évidence votre capacité à faire face aux imprévus sans recourir à votre épargne.
| Reste à vivre pour un célibataire ➡ | Inférieur 300 €/mois | Entre 300 et 600 €/mois | Entre 600 et 1 100 € | Supérieur à 1 100 € |
| Reste à vivre pour un couple sans enfant ➡ | Inférieur 500 €/mois | Entre 500 et 800 €/mois | Entre 800 et 1 300 € | Supérieur à 1 300 € |
| Reste à vivre pour un couple avec un enfant ➡ | Inférieur 600 €/mois | Entre 600 et 900 €/mois | Entre 900 et 1 200 € | Supérieur à 1 200 € |
| Reste à vivre pour un couple avec 2 enfants ➡ | Inférieur 700 €/mois | Entre 700 et 900 €/mois | Entre 900 et 1 100 € | Supérieur à 1 100 € |
Le troisième critère d’évaluation regardé par la banque est votre épargne disponible. La banque considère que votre épargne sert en cas d’imprévu ou de coup dur. Une épargne solide permet de compenser une perte de revenus locatifs ou même d’emploi. Il est évident que la base de revenus habituels utilisé dans cette notation doit être au moins égale au salaire minimum SMIC.
| Épargne disponible ➡ | Inférieur à 3 mois de vos revenus habituels | Entre 3 et 6 mois de vos revenus habituels | Entre 6 et 18 mois de vos revenus habituels | Supérieur à 18 mois de vos revenus habituels |
Le quatrième critère correspond à votre taux d’endettement. C’est cette notation qui est responsable de 70 % des refus de demande de prêt immobilier. Ce critère est le plus important aux yeux des banques, il est calculé en additionnant toutes les mensualités de crédits divisés par la somme de vos revenus stables. En 2020, le gouvernent a demandé aux banques de renforcer le contrôle lors de prêt immobilier pour faire de l’investissement locatif. Pour obtenir un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 33 %, le contractant du prêt doit avoir de sérieuses garanties. Des solutions existent : bloquer une partie de votre assurance vie comme garantie de remboursement de prêt ou hypothéquer un bien immobilier de valeur.
| Taux d’endettement ➡ | Inférieur à 30 % | Entre 30 et 33 % | Entre 33 et 35 % | Supérieur à 35 % |
Le cinquième critère est votre sérieux financier. La banque va contrôler votre gestion financière quotidienne pour s’assurer que vous épargnez régulièrement. Contrôler que nous n’êtes pas régulièrement en incident de paiement de loyer ou tout autre problème lié à un retard de paiement. Elle consulte le Fichier national des Incidents de remboursement des crédits aux Particuliers (FICP) et le Fichier Central des Chèques (FCC) pour vérifier que vous n’avez pas eu d’incidents de remboursement ou de paiement. Cela permet d’éviter aux personnes déjà en difficulté de se surendetter.
L’idéal est de prouver à votre banque que vous savez gérer un bien immobilier avec des locataires, si votre banquier constate que vous gagnez de l’argent il vous accordera un nouveau prêt. Il est souvent plus facile d’obtenir un second prêt pour un projet d’investissement locatif que le premier crédit.
| Incident de paiement ➡ | Aucun incident de paiement | Au moins un incident de paiement |
Le sixième critère correspond à votre demande de crédit : le montant et la durée demandé. Plus un crédit est important ou long, plus la banque va prendre des risques. Certains facteurs vont venir agir et rassurer la banque : le type de crédit, votre apport personnel, la durée. Nous allons voir ça dans le chapitre suivant.
Le crédit immobilier expliqué en détail
Vous avez le choix entre deux options de crédit : le taux fixe ou le taux variable. Le taux fixe est le plus répandu, surtout en ce moment où les taux sont très bas. Il coûte plus cher que le taux variable, mais il est sans risque puisque les mensualités sont fixes.
Le taux variable est moins cher, mais le taux peut varier tous les trimestres ou tous les ans. C’est risqué sur les longues durées (à partir de 15 ans). Par contre c’est idéal pour les crédits de courtes durées, lorsque les taux sont hauts. En ce moment cette option n’est pas rentable sur le long terme puisque les taux vont forcement remonter.
Même si le montant de l’investissement dans la niche des parkings est plus fiable que l’immobilier traditionnel, il est évident que le crédit à la consommation est totalement inadapté ! Si une banque vous propose de partir là dessus, fuyez et optez sur un crédit immobilier.
Le montage du crédit : apport financier vs votre épargne ; durée du prêt
Le principe de l’effet de levier c’est d’investir avec l’argent des autres, de votre banque en l’occurrence. Faire financer un projet à 100 % par votre banque reste la meilleure option, l’effet de levier est maximal et vous sauvegardez l’intégralité de votre épargne. Aujourd’hui il est encore possible de se faire financer à hauteur de 100 % et parfois 110 % d’un projet. Les 10 % supplémentaires inclues les frais de notaires, même s’il est devenu très difficile de se les faire financer ; certaines banques le fond encore.
D’autres éléments rentrent en ligne de compte pour définir le montant maximal accordable, notamment l’apport personnel, qui représente la somme que vous pouvez injecter dans le crédit. Généralement, l’apport demandé est égal à 10 % du montant total emprunté. Injecter plus que 10 % n’est pas une condition de prêt immobilier, mais cela vous donnera un levier supplémentaire pour négocier au mieux votre taux d’intérêt.
L’autre élément à définir pour votre montage de prêt c’est la durée. Plus on emprunte sur le long terme, plus on va rembourser de petites mensualités ; n’oubliez pas que dans ce cas le coût du crédit sera plus élevé pour une longue durée.
Dans le meilleur des cas, essayer de trouver un équilibre au plus proche de l’auto financement, c’est-à-dire que les revenus locatifs couvrent les mensualités de votre emprunt. Une autre solution est de faire un effort d’épargne mensuel pour compenser l’écart entre les revenus locatifs et les mensualités. Vous pouvez voir l’effort d’épargne comme un remboursement du capital, dans certains cas cette stratégie peut-être envisagée. Il n’y a malheureusement pas de montage idéal, tout dépend de votre situation et de vos projets…
Fonctionnement de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est obligatoire, elle vous offre une protection complète et vous permet de maintenir votre niveau de vie et celui de votre famille. Elle couvre vos remboursements de prêts en cas de décès, de perte totale irréversible d’autonomie, d’incapacité temporaire, totale ou partielle.
Qu’est ce qui est assuré
Les garanties obligatoires pour le remboursement du capital restant dû au titre de votre prêt, dans la limite de la quotité assurée, sont :
- Décès,
- Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Invalidité vous rendant définitivement incapable d’exercer toute activité professionnelle et nécessitant l’assistance permanente d’une tierce personne pour accomplir tous les actes ordinaires de la vie (se laver, se déplacer, se nourrir et s’habiller).
Les garanties optionnelles pour le remboursement de tout ou partie des échéances de votre prêts, dans la limite de la quotité assurée, sont :
- Incapacité temporaire totale (ITT). Incapacité totale et temporaire à exercer votre activité professionnelle pour raison de santé (ou à exercer toutes vos occupations habituelles si vous êtes sans activité professionnelle au moment du sinistre).
- Incapacité temporaire partielle (ITP). Incapacité partielle et temporaire à exercer votre activité professionnelle, pour raison de santé, vous permettant une reprise de votre travail dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique.
- Invalidité permanente totale (IPT). Persistance d’une incapacité totale au travail, pour raison de santé, sans possibilité d’amélioration (ou d’une incapacité totale à effectuer toutes vos occupations habituelles, si vous êtes sans activité professionnelle au moment du sinistre). Le taux d’invalidité correspondant à cet état est déterminé par voie d’expertise médicale et doit être supérieur ou égal à 66%.
- Invalidité permanente partielle (IPP). Persistance d’une incapacité partielle au travail, pour raison de santé, sans possibilité d’amélioration (ou d’une incapacité partielle à effectuer toutes vos occupations habituelles, si vous êtes sans activité professionnelle au moment du sinistre). Le taux d’invalidité correspondant à cette état est déterminé par voie d’expertise médicale et doit être supérieur ou égal à 33%.
Qu’est ce qui n’est pas assuré
- La perte d’emploi,
- Les garanties refusées, les limitations et exclusions de couverture notifiées par l’assureur,
- Le pourcentage du prêt non couvert par l’assurance (en cas de quotité inférieure à 100%).
💡 Le saviez-vous : L’option perte d’emploi de l’assurance emprunteur est souvent inutile. Il ne faut pas souscrire cette option puisque les cas d’exclusions de l’indemnisation sont nombreuses : démission, rupture conventionnelle, licenciement pour faute. Le seul cas indemnisation est lorsque la perte d’emploi survient hors de votre cause, c’est-à-dire lorsque vous êtes licencié économique.
Exclusions à la couverture
- En cas de suicide au cours de la première année de l’assurance,
- La pratique de certains sports aériens ou avec engins motorisés,
- Les conséquences des accidents et maladies intervenues avant la prise d’effet de l’assurance (sauf acceptation de l’assureur),
- Tout acte intentionnel de votre part (en cas de PTIA),
- PTIA ayant pour conséquences l’alcoolisme ou l’usage de drogues,
- Certains problèmes de santé tels que les dépressions, affections psychiatriques, neuropsychiatriques ou psychiques, affections du rachis dorsolombaire et atteintes vertébrales.
- Une période de franchise choisie lors de votre adhésion sera appliquée en cas d’ITT, IPT ou d’IPP. Pendant cette période l’assureur ne prend pas en charge les échéances du prêt.
Où l’assuré est-il couvert
Dans le monde entier, toutefois : l’assureur pourra vous convoquer pour des contrôles médicaux qui devront avoir lieu en France Métropolitaine, dans les DROM/COM ou à Monaco. Dans ce cas, les frais éventuels de transport seront à la charge de l’assuré.
En cas de décès survenant hors de France Métropolitaine, des DROM/COM ou de Monaco, si le certificat médical ne peut-être établi sur le territoire français ou à Monaco, ce certificat devra être établi par un médecin agrée par un Consulat de France local.
Quelles sont les obligations de l’assuré
Voici la liste de vos obligations sous peine de nullité du contrat d’assurance ou de non garantie.
- A la souscription du contrat, vous devez justifier de la mise en place du prêt et répondre exactement aux conditions à l’adhésion posées par l’assureur, et en particulier compléter de bonne foi le questionnaire relatif à vos antécédents médicaux et état de santé.
- En cours de vie du contrat, vous devez régler vos cotisations et déclarer toute modification des caractéristiques de votre prêt.
- En cas de sinistre, vous devez déclarer tout sinistre de nature à mettre en jeu l’une des garanties dans les conditions et délais impartis et joindre tous documents utiles à l’appréciation du sinistre.
Quand et comment payer vos échéances de prêts
Le règlement de vos cotisations d’assurance se fait par prélèvement bancaire dès la prise d’effet de votre contrat d’assurance. Vous pouvez choisir la périodicité de prélèvement (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle).
Quand commence la couverture et quand prend-elle fin
Votre contrat prend effet à la date indiquée sur l’attestation d’assurance. Sous réserve du paiement des cotisations, votre contrat est conclu pour toute la durée du prêt sauf en cas de résiliation de votre part dans les conditions détaillées dans la notice d’informations. Et en cas d’atteinte des limites d’âges fixées pour chaque garantie dans la notice d’informations.
Comment résilier le contrat d’assurance de prêt
Vous pouvez demander la résiliation de votre contrat dans les 12 mois qui suivent la date de signature de votre offre de prêt. Ou au-delà de ce délai, chaque année, avant le 31 octobre pour un effet de la résiliation au 31 décembre minuit. Toute demande de résiliation doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre banque sera obligatoirement informée de la résiliation de votre contrat.
Comment changer l’assurance d’un prêt
Il est possible de conserver une assurance de prêt avantageuse pendant les 12 premiers mois de souscription. Par la suite, vous devez résilier votre contrat d’assurance de prêt et faire démarrer la délégation d’assurance. Dans ce cas, les garanties du contrat d’assurance doivent être supérieures ou égales à celles que vous avez souscrite sous peine que votre banque refuse la délégation d’assurance.
Conseil pour réussir votre projet
Le meilleur conseil que nous pouvons vous donner est de souscrire une délégation d’assurance pour désolidariser votre prêt de l’assurance pour négocier de meilleures conditions. De nombreux investisseurs se tournent vers les compagnies d’assurances pour leurs prêts, membre Premium ✨, contactez notre expert en délégation d’assurance pour obtenir un devis et des conseils adaptés à votre projet sur les options et la quotité à souscrire.
Comment connaitre le taux du moment des crédits immobiliers
Vous avez deux solutions pour connaitre le taux actuel des crédits immobiliers, contacter votre banquer ou utiliser internet comme le site expert meilleurtaux.com qui est très précis et vous donnera plusieurs propositions.
Une autre solution est de passer par un courtier en prêt, cette solution vous permet de gagner du temps mais vous coûtera plus chère que si vous traitez directement avec une banque. Un courtier se rémunère en touchant un pourcentage sur chaque dossier signé. Vous l’aurez compris, il vaut mieux aller cherché ce pourcentage auprès de la banque et éviter les intermédiaires.
« Personnellement, tous mes garages, je les payent content a raison de trois à cinq garages par année. Certaines fois, j’ai acheté 4 garages au mois d’avril à 34 000 € sur Lyon et on vendait un seul à 15 000 € quelques mois après, je loue ensuite les trois autres. Je n’ai jamais eu besoin de faire un crédit, j’ai toujours payé content. Je garde toujours 100 000 € sur un compte Livret pour financer un éventuel achat immobilier si je trouve une affaire. Malheureusement, le compte sur livret ne ramène pas grand-chose par rapport à un garage.«