Achat d’un lot de parking pour rentabiliser

Nous avons le plaisir de partager avec vous l’expérience de Geneviève et de son Mari. Ils ont investi dans un parking sur Perpignan (66000) et nous racontent leur projet et la gestion de leurs travaux de rénovation.

Le projet initial : investir

Mon mari et moi-même souhaitions depuis une paire d’années investir dans un parking ou un garage, à Perpignan ou ses environs. Nous pensons, en effet, que la location de garage ou de parking offre une meilleure rentabilité. Par rapport à la location traditionnelle d’appartements, les travaux et l’entretien sont minimes. Le risque pris sur un locataire indélicat est moindre puisque la législation est moins contraignante et les dégradations très limitées. Nous avions rencontré une personne qui avait acheté un terrain en zone mixte (artisanale et pavillonnaire) pour y construire une quarantaine de garages près d’une station balnéaire des Pyrénées-Orientales. Les garages sont tous loués pour du stockage, ranger des bateaux en hiver ou garer des voitures. Le propriétaire est très satisfait de son investissement.

Une perle rare : un parking commun à vendre

Alors que nous étions à la recherche d’un terrain pour faire de même, nous avons appris que le parking de deux immeubles, comprenant environ 23 places de voitures, était en vente. Nous l’avons visité. Il s’agit d’un parking sur deux niveaux, rez-de chaussée et sous-sol avec la particularité d’être au dessous de deux immeubles. Il possède une entrée équipée d’une porte automatique et une sortie avec une porte coulissante sans automatisme, et qui, de ce fait, n’était quasiment plus utilisée par les locataires. L’ensemble semblait à l’abandon alors qu’une agence immobilière s’en occupait : néons cassés sur plusieurs luminaires, des détritus au sol, emplacements très sombres, murs gris et sales, porte automatique voilée et fonctionnant avec peine, certains emplacements encombrés d’objets abandonnés là, peinture au sol quasiment effacée et 8 locataires seulement.

Le parking se situe à quelques minutes de la gare de Perpignan, dans un quartier constitué de maisons de ville et d’immeubles de la fin du XIX^ème siècle et du début du XX^ème siècle. La plupart n’ont donc pas de garage ce qui nous laisse penser qu’il doit y avoir des besoins. Cependant, il y a deux parkings tout proches et les rues ne comptent pas de parcmètres puisque, en dehors des abords immédiats de la gare elle-même qui compte quelques commerces, le quartier est résidentiel.

Il faut prendre le temps de calculer le retour sur investissement

Avant de prendre une décision, nous faisons venir notre architecte et notre artisan pour évaluer les travaux et établir un budget : la bâtisse a été jugée saine par l’architecte, les travaux évalués à 30 000 € environ par l’artisan. Les emplacements marqués au sol datant des années 60, notre architecte nous a fait remarquer que nous perdrions quelques places car les voitures actuelles sont plus larges. De plus, l’écartement des piliers, à certains endroits, ne permet pas le passage d’un véhicule standard, tout au plus un modèle type Fiat 500 ou une voiturette et bien sûr, des deux roues.

Nous avons établi un budget prévisionnel comme suit pour présenter le dossier à la banque :

Ce lot de parkings se compose de 17 emplacements pour voiture avec un loyer moyen de 70€ par mois. De 9 places pour deux-roues louées 33€ par mois en moyenne. Nous décidons de financer l’achat sur nos fonds propres et de faire un emprunt à la banque pour les travaux. Nous voilà propriétaires en juin 2015 !

Au départ, il est envisagé de fermer un certain nombre d’emplacements. Nous abandonnons cette idée pour plusieurs raisons : la législation incendie interdit le stockage dans ce type de parking. Les 8 locataires actuels ne voient pas la nécessité et ne veulent pas payer plus cher leur emplacement. Le coût d’un box ne serait pas rentabilisé avant 10 ans. Le tarif de location possible ne peut excéder 100 à 110 € pour Perpignan et ce quartier, bien sûr. L’architecte nous fait donc des plans que vous trouverez sur le site du club. Ce lot obtient la note de 41 sur le baromètre des parkings.

💡 Le saviez-vous : Le baromètre est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un bien immobilier.

L’avancement des travaux

Réunion de chantier début juin avec tous les corps de métier et l’architecte afin de faire établir les devis définitifs :

• électricien pour la rénovation et la mise aux normes de l’éclairage
• menuisier alu pour commander une deuxième porte automatique
• artisan pour travaux divers. Peinture des murs et marquage au sol, démolition d’un débarras, rénovation du point d’eau et des toilettes, aménagements (fixation au mur d’anneaux pour accrocher les deux roues, nettoyage du bureau …)
• entreprise pour la protection contre les incendies.

Le total des devis est de 25 000 €. Les travaux durent de juillet à début septembre avec une interruption de 3 semaines en août.

Dans le même temps, nous prenons rendez-vous avec l’agence qui avait en charge la gestion pour l’ancien propriétaire. Nous ne reconduisons pas la gestion mais uniquement la recherche de locataires. Tout en me réservant le droit de chercher également de mon côté et avec l’aide précieuse du CIPG club. Nous nous présentons aux locataires actuels par un courrier début juin et leur indiquons que des travaux vont être effectués. Pour ne pas occasionner trop de gêne aux locataires, nous les avertissons que pendant les travaux du rez-de-chaussée ils devront tous se garer au sous-sol et vice versa.

La chasse aux gens qui squatte les places de parking

Pendant les travaux, une surprise de taille nous attend : des personnes se garent dans le parking sans en être locataires. Ils ont la télécommande ! Il a été très difficile de les identifier, la rencontre s’est mal passée avec l’un d’entre eux et aucun n’a rendu de télécommande. Résultat : main courante auprès du commissariat et reprogrammation de toutes les télécommandes pour bloquer l’accès au parking. Évidemment, une fois les travaux terminés, nous nous rendons compte que nous aurons des frais supplémentaires à prévoir. La porte d’entrée est régulièrement en panne, occasionnant des plaintes des locataires qui ne peuvent pas entrer ou sortir du garage. Il faut faire appel à une entreprise de nettoyage pour mettre en place des interventions régulières. Des frais de publicité ont envisagés car les demandes de location se font attendre. Nous décidons de remplacer le moteur de la porte automatique. Nous prévoyons d’ajouter un dispositif pour que les locataires puissent ouvrir et fermer la porte manuellement en cas de panne. L’entreprise qui s’occupe du nettoyage des parties communes des deux immeubles au dessus du parking nous propose une intervention par trimestre. Pour l’instant, cela s’avère suffisant.

La recherche de locataire

Concernant la recherche de locataires, le remplissage du parking n’est pas encore satisfaisant malgré de la publicité sous plusieurs formes :

• Panneau permanent sur le mur extérieur du parking,
• Flyers distribués dans toutes les boîtes aux lettres du quartier dans un rayon de 5 à 7 mn à pied. Utilisez les modèles gratuits du club.
• Propositions dans plusieurs agences immobilières du quartier pour les occupants des immeubles qu’elles ont en gestion,
• Annonces automatiques réalisées par le club.

Comme tous les membres du club, nous attendons beaucoup de la refonte du module présentant nos biens à louer. Si vous souhaitez investir ou si vous êtes déjà propriétaire, je vous recommande vivement de rejoindre notre groupe !