Chloé est à la recherche d’un parking sur Paris

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Le projet Parisien de Chloé

Chloé a rejoint notre club depuis un mois. Comme beaucoup de Parisien, le frein principal pour Chloé reste le niveau du prix de l’immobilier dans notre belle capitale qui atteint des sommets. La solution choisie par Chloé est la bulle immobilière des parkings. Les tarifs d’entrées restent raisonnables pour générer des revenus et se constituer un patrimoine.

Son objectif est d’investir dans la niche immobilière des parkings et des garages sur Paris et sa proche banlieue afin d’obtenir des revenus complémentaires. Ayant peur de se tromper, elle a rapidement prise ses marques au sein de notre club. Elle a reçue de précieux conseils de la part d’Olivier ; l’un de nos experts du marché Parisien et de sa banlieue, lui même propriétaire de plus d’une soixantaine d’emplacement.

Pour réussir son projet, Chloé bénéficie de notre accompagnement personnalisé pour acheter ses premiers parkings. Au stade des exercices pratiques sur le terrain, elle partage avec vous ses premières expériences de visites de parkings à vendre sur Paris. En se basant sur la méthode du club pour investir dans un parking ou un garage, elle vous présente son compte rendu.

Quelque soit la ville, la niche des parkings et des garages attire de plus en plus de curieux. Ce qui donnent aux vendeurs un sentiment de facilité et leurs permettent d’afficher des prix assez fort. Dans le but d’aider nos membres à se démarquer de cette concurrence sur le marché des investisseurs. Nous avons mis en place un accompagnement personnalisé. Les retours d’expériences des membres vendeurs de parkings et de garages nous a permis de comprendre leurs problèmes ; les curieux qui arrivent en masse et n’achèteront jamais leur bien ! Notre accompagnement vous donne la crédibilité nécessaire pour vous démarquer des autres dès le premier contact.

Actuellement, Chloé n’est pas encore prête, ni même acheteuse. Elle surfe sur la vague des curieux pour apprendre sur le terrain et affûter ses connaissances. On ne vous le dira jamais assez, il faut visiter de nombreux parkings avant de savoir vers quel produit s’orienter.

Première visite d’un parking à vendre

Le bien repéré par Chloé est un lot de deux places de parking situées au premier sous-sol dans l’hyper centre ville de Montreuil à côté de Bagnolet. Points positifs, la situation géographique avec le commissariat de police situé à proximité, le bon état des parkings. Pour ce qui est des points négatifs, la faible rentabilité et le peu de pistes d’optimisation des revenus ; peut-être quelques difficulté à trouver des locataires dans un quartier où l’offre semble correspondre à la demande. Le propriétaire vend car il vit à Palaiseau et se sent trop âgé pour faire la navette sur Montreuil.

Photos deux parkings à Montreuil

📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
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La situation géographique est le critère le plus important pour acheter un parking, garage, cave ou entrepôt qui rapporte. Si vous avez obtenu une note inférieure à 40 nous vous conseillons de ne pas perdre trop de temps avec ce bien immobilier sauf si le prix est très attractif. La facteur risque est plus important.

Le parking obtient 34 points en se basant sur le baromètre du club. Il est dans la catégorie des parkings peu attractifs si je compare aux autres biens évalués. L’étude de marché du secteur de Montreuil donne un prix moyen affiché par les vendeurs de 15 377 €. Pour une place de parking du même type, avec une plage allant de 11 000 à 18 150 €.

J’ai complété mon étude de quartier par Bagnolet comme d’autres parkings à vendre sont dans cette zone. Le secteur donne un prix moyen de 11 300 € ; avec une plage allant de 9 500 à 13 800 €. Le prix des loyers affichés dans ces deux secteurs est similaires. Avec une valeur moyenne de 75 € pour une place de parking en sous-sol ; cette étude de quartier confirme les grandes lignes le rapport du marché Parisien réalisé par le club. Le propriétaire affirme avoir réussi à louer jusqu’à 120 € par mois. Mais ces dernières années c’était plutôt autour de 85, 90 € ce qui reste optimiste compte tenu de la concurrence locale.

💡 Le saviez-vous : Le baromètre est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un bien immobilier.

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 40 300 € et en considérant des revenus mensuels supérieurs aux prix moyens du quartier ; le calcul de rentabilité donne 5,06 % brut à l’année. En affinant le calcul avec les charges de copropriété à 12 € par mois et une taxe foncière à 266 € ; on arrive difficilement à 4 % net. J’en conclus qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire par rapport à ma recherche, mes projets et objectifs personnels.

Concernant les points que je dois améliorer. Il faut que je pose plus de questions techniques sur le parking ; le contexte et enfin je n’ai pas du tout sondé l’aspect prix de vente pour lequel je devrai m’entraîner.

Seconde visite : analyse d’un box à vendre

Un box à vendre dans un parking souterrain dans le dixième arrondissement de Paris. Le quartier est très populaire et les offres de stationnement sont faibles, il sera aisé de trouver un locataire. Je retrouve le problème des anciens garages construits avant 1980 : la largeur. Aujourd’hui les voitures sont plus larges et l’espace reste petit. Sans oublier qu’en parking souterrain pas question de faire du garde meuble à cause de la norme de sécurité incendie.

Le parking obtient 32 points en se basant sur le baromètre du club. Il est dans la catégorie des parkings peu attractifs si je compare aux autres biens évalués par le baromètre immobilier.

L’étude de marché du secteur est compliquée à faire pour la partie vente. En effet, seul 2 boxes sont à vendre actuellement et les prix indiqués ne sont pas représentatifs. Pour la partie locative, les loyers moyens sont de 150 € par mois dans ce secteur ; les offres allant de 110 à 180 €.

photos box souterrain à Paris

📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
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La situation géographique est le critère le plus important pour acheter un parking, garage, cave ou entrepôt qui rapporte. Si vous avez obtenu une note inférieure à 40 nous vous conseillons de ne pas perdre trop de temps avec ce bien immobilier sauf si le prix est très attractif. La facteur risque est plus important.

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 41 400 € ; le calcul de rentabilité donne 4,35 % brut à l’année. J’affine le calcul avec les charges de copropriété à 25 € par mois. Une taxe foncière de 100 € me semble bien sous estimée par son propriétaire. On arrive difficilement à 3,38 % de rentabilité nette. Il faudra le louer pendant 30 ans pour obtenir le retour sur investissement ! J’en conclus qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire. Une fois les impôts sur les revenus locatifs enlevés ; la rentabilité nette nette sera inférieure à un placement bancaire sans risque.

Croyez-vous que c’est un hasard si Chloé retombe encore sur un autre parking à vendre qui obtient 32 points au baromètre ? C’est la logique d’apprentissage, vous allez sélectionner un type de parking ou de garage sans avoir fait trop de visites. Sur le papier ces biens vous semblent corrects mais en réalité ils sont loin de donner satisfaction. Chloé a refait un tour sur le module d’identification des bonnes affaires pour essayer de visiter des biens plus intéressants. C’est une bonne initiative, comprendre ce qui ne va pas permet de trouver de meilleurs produits. C’est là que les avis des membres de la communauté vont vous aider.

Troisième visite : le prix au m² d’un box

Nous allons vous parler d’un box que Chloé a visité, situé dans un parking sécurisé (gardien, vidéo surveillance) à Bagnolet. A vendre 12 000 € hors frais de notaire, ce petit box de 13 m² semble intéressant. Boxé il y a moins de 5 ans, il faudra demander au propriétaire si le boxage à été réalisé dans les règles. Si ce n’est pas le cas d’autres copropriétaires peuvent faire annuler le boxage et vous le faire démonter à vos frais ! N’oubliez pas de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas le stockage ; sinon il vous sera impossible de rentabiliser votre investissement.

Le tableau de calcul de rentabilité du club donne 7,86 % brut. En intégrant au prix de vente des frais de notaire s’élevant à 2 500 € ; portant le coût de l’acquisition à 14 500 €.

photos de box à vendre à Paris

📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
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L’emplacement que vous convoitez a obtenu une mauvaise note, nous vous recommandons vivement de fuir ce bien. De nombreux critères fond de cet investissement un placement immobilier à très haut risque…

Avec un loyer mensuel de 95 €, les revenus bruts annuels sont de 1 140 €. Côté dépenses, les charges s’élèvent à 25 € par mois et 150 € de taxe foncière ; soit un total annuel de 450 €. La rentabilité nette de cet espace de stockage est de 4,76 %. Ce qui ne semble pas exceptionnel pour un garage. L’analyse de Chloé est juste.

La récente expérience de certains membres du club qui viennent d’investir dans un entrepôt pour réaliser du stockage et du garde meuble ouvre une nouvelle façon de mesurer la rentabilité d’un espace de stockage. Le seuil de retour sur investissement par m². On considère que 13 m² sont loués 95 € ; vous obtenez un revenu brut de 7,30 € par mois et par m². Ce qui est très bon pour ce type de produit. Nous reviendrons très prochainement sur l’analyse de rentabilité par m² ; avec le retour d’expérience de Philippe et  Christophe.

Quatrième visite : une meilleure affaire

Chloé progresse dans ses recherches. Voilà une place de parking à vendre qui obtient 45 points et rentre dans le vert du baromètre des parkings. C’est une place dans un parking commun fermé et sécurisé. Situé sous une résidence rue de l’égalité à Les Lilas (93). Le vendeur indique un caractère urgent suite à un décès c’est un point positif pour négocier le prix. L’étude de marché du secteur confirme les dire du vendeur, il y a une forte demande locative. Le loyer moyen pour un parking dans ce secteur est situé autour de 82 € par mois. Certains stationnements ne sont pas autant sécurisés que celui-ci. Le seul conseil que l’on peut donner pour un futur acquéreur c’est de bien reprendre l’étude de marché pour mesurer le vrai potentiel de cette place.

Photos parking à vendre place des Lilas

📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
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🟢 45

L’indicateur passe au vert, le bien immobilier que vous avez repéré semble convenable. Vous devez analyser dans le détail tous les points faibles de ce bien (situation géographique, sécurité, vétusté, rentabilité et facilité à la revente) afin d’insister dessus lors de la phase de négociation avec le vendeur.

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 14 500 €. En considérant des revenus mensuels de 100 €. Cette valeur est donnée par le propriétaire vendeur qui a présenté un contrat de location signé avec ce montant. Il faudra quand même bien refaire l’étude de marché des prix du quartier. L’écart entre la moyenne à 82 € et le loyer actuel peut-être un coup de chance ; ou une technique de vendeur qui a signé un bail avec un ami proche le temps de la vente…

Le calcul de rentabilité donne 8,28 % brut à l’année. En affinant le calcul avec les charges de copropriété à 13 € par mois et une taxe foncière à 160 € on arrive à 6 % net ce qui est correct pour la région Parisienne. En province ces rendements peuvent être considérés comme faibles mais pour le marché Parisien c’est très positif !

Chloé continue, nous sommes heureux de voir sa progression dans ses recherches. Les biens qu’elle identifie sont maintenant mieux notés dans notre baromètre et elle passera bientôt à l’étape suivante. Chloé va-t-elle trouver le parking qui va lui rapporter de l’argent ! Si comme Chloé vous voulez investir dans l’immobilier de parking, vous êtes motivé et vous avez envie de réussir ? Alors commencez vite vos recherches grâce à nos conseils et notre accompagnement personnalisé en rejoignant le club !

Comment les vendeurs fixent un prix de vente 🎁

Suite à vos nombreuses questions, nous allons vous expliquer comment la majorité des vendeurs positionnent le prix de vente. Ils se basent sur un calcul rapide de rendement inversé. Ce qui ne semble pas aberrant sur le papier. Le problème est situé par le niveau du taux de rendement qui fixe leur prix. Une fausse idée, largement répandue sur internet, est venue influer les vendeurs.

Un parking qui rapporte plus qu’un livret A est un bon placement. C’est totalement faux, un stationnement pourra vous donner des revenus supérieurs au taux d’un livret bancaire. Lorsque vous aurez calculé votre rendement net net et simulé une projection avec des travaux sur 20 ans vous allez forcement perdre de l’argent ! C’est ce qu’il faut expliquer au vendeur qui vous dit que ce placement rapporte plus qu’un livret bancaire… Avec l’espoir de lui faire entendre raison pour positionner un prix plus équitable pour tous.

Christophe revenus immobilier

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