Le projet un peu fou de certains membres du club

Naissance d’une idée, business modèle envisagé

Lorsqu’un investisseur réussit plusieurs projets, il devient plus gourmand et voit les choses en grand. Christophe est certainement un membre du club spécialisé dans la diversification de stratégies d’investissement. L’expression ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier prend tout son sens avec lui. Depuis quelques années il mûrit un projet pour diversifier son patrimoine et ainsi posséder un entrepôt. L’essor récent des entreprises de co-stockage donne envie de surfer sur cette vague ! Au départ, nous étions 3 personnes dans ce projet : Christophe, Thierry et moi même Anthony.

Un entrepôt pour faire du stockage garde meubles

L’idée de Christophe était de trouver un entrepôt, dépôt ou hangar à rénover pour créer un espace de stockage pour les particuliers et les entreprises. Soit en étant indépendant ou rattaché à une grosse franchise nationale. Comme nous sommes plusieurs investisseurs sur ce projet uniquement liés grâce au CIPG club, il faudra créer un société pour sécuriser tous les investisseurs. Thierry, juriste de profession, refuse de faire un achat en indivision surtout lorsque vous êtes 3 personnes. Il a proposé différents types de structure, une Société par Action Simplifiées (SAS) ou une Société Civile Immobilière (SCI). L’avantage de la SAS est de pouvoir revendre facilement dans le futur tout en étant facilement lié à une franchise.

Ébauche de projet et premières visites avec Christophe

Maintenant que l’idée est en place, nous devons comprendre et nous former sur le terrain. La seule méthode qui fonctionne vraiment à 100 % pour se rendre compte des capacités d’un lieu, reste la visite. Dans la plupart des cas, il faut se tourner vers les agences immobilières pour visiter des entrepôts à vendre. Vous trouverez aussi des petites annonces sur certains sites spécialisés qui vous ramèneront en général vers un agent revendeur. Nous avons visité 6 entrepôts sur le secteur de Roanne dans le département de la Loire (42). Il y avait de tout : allant de la ruine avec des infiltrations d’eau à de beaux bâtiments qui valaient une vrai fortune…

Quand vous cherchez un entrepôt vous êtes dans l’atypique. Chaque visite est unique et le tableau de l’époque pour noter un bien de stationnement ne vous donne qu’une petite ligne de conduite. Vous devez sans cesse imaginer et vous projeter sur l’aménagement, les accès et les travaux. Nous gardons avec Christophe un souvenir commun très partagé, d’un côté la surface fait rêver mais la mise de départ est conséquente.

Franchement nous avions ras le bol de ces vendeurs qui ne parlaient que de loft. A chaque visite, il fallait que le vendeur imagine une mezzanine au dessus de nos stationnements pour faire un loft. Le plus surprenant c’est que même dans des hangars sans eau, sans tout à l’égout et avec une installation électrique des années 60, le vendeur parlait uniquement de créer un loft comme s’il avait bon espoir de nous faire changer d’avis et d’abandonner notre projet initial d’investissement.

Même si c’est un investissement rentable, nous ne voulions pas créer de logements pour plusieurs raisons. En partant d’un entrepôt, il faut bien maîtriser l’aspect travaux pour ne pas faire n’importe quoi ou se faire avoir par des artisans. La gestion locative est plus complexe avec des habitations. Les soucis avec les locataires peuvent prendre des proportions plus importantes que pour louer des emplacements de stationnement ou de stockage.

Une visite prometteuse

Les contraintes de la vie

Malheureusement la vie décide parfois à votre place et il faut revoir ses priorités. Pour ma part, nous avons fait construire une maison avec ma femme pour mieux élever nos enfants à la campagne. J’étais hors course, dans l’incapacité de me rajouter un crédit sur un projet à risque.

A l’issue d’autres visites, Thierry a renoncé au projet d’entrepôt pour se consacrer aux garages. Christophe s’est retrouvé seul sur ce dossier pendant plusieurs mois. Même s’il a réalisé quelques recherches, tout seul, acheter si grand n’est ni raisonnable ni réalisable. Il a recentré ses recherches sur un lot d’une dizaine à une vingtaine de boxes pour diversifier des placements et se constituer un parc dédié au stockage et au garde meuble.

Acheter un entrepôt est un projet très audacieux, il faut sortir de sa zone de confort. Vous partez d’une surface vierge et vous devez remplir chaque mètre carré pour obtenir une bonne rentabilité. Le prix de vente de ce type de produit est aussi un frein, très prisé en ville pour construire de grands appartements ou des lofts. Les vendeurs immobiliers le savent et préfèrent trouver une clientèle loft plutôt qu’un investisseur qui veut garer des véhicules ou faire du garde meuble.

Une relation qui va relancer le projet

Un jour, Christophe revoit Philippe un ami de longue date. Ce dernier lui pose de nombreuses questions sur l’état de ses investissements dans les parkings. Philippe est patron d’une entreprise industrielle. Il cherche un placement pour se constituer des revenus complémentaires afin de préparer sa retraite qui aura lieu si tout va bien d’ici 7 à 8 ans. L’entrepôt reviens au cœur des débats. L’entrepreneuriat ne fait pas peur à Philippe qui a beaucoup d’expérience dans la création et la gestion d’entreprises. Le projet est perçu comme une mini société permettant de défiscaliser un maximum. L’objectif est de réduire les impôts sur les revenus des deux investisseurs. Le temps de se lancer pour ensuite générer des entrées d’argent. Après plusieurs réunions communes, les deux investisseurs sont en phase sur leurs buts et leurs objectifs. C’est l’élément le plus important dans une association !

Le propriétaire vendeur en direct

Ils peuvent visiter le bien et échanger directement sur le prix de vente tout en gagnant les frais d’agence. Ce bien est à vendre depuis plusieurs mois. Le propriétaire est compréhensif, un projet d’investisseur nécessite d’obtenir une bonne rentabilité. Son prix minimum non négociable est de 100 000 € net vendeur. Pour une fois que la négociation est franche il n’y a plus de temps à perdre. Le terrain est rectangulaire et plat jusqu’à l’arrière de l’entrepôt pour descendre en suivant une pente constante.

L’entrée principale possède déjà un mur et un portail automatisé. Les côtés droit et gauche du terrain sont faciles à clôturer puisque des poteaux en bois sont positionnés à intervalle régulier ; pour finir en bas du terrain par un grillage d’une hauteur de 1,5 m. Même si l’entrepôt est petit, il ne pourra pas répondre au projet initial d’hivernage de camping car ; il est utilisable pour garer des véhicules de prestiges. Le terme conciergerie est réservé pour une entreprise, il faut une assurance couvrant la valeur des véhicules. Dans notre cas, nous resterons sur des garages plus adaptés aux Sociétés Civiles Immobilières. C’est le gros potentiel qu’offre ce terrain constructible qui a séduit Christophe et Philippe ; pour la partie stockage, garde meuble en container sur le modèle Mondial Box ou Resotainer.

Même avec une note inférieure à 40 pour laquelle il ne faut pas perdre trop de temps avec un bien immobilier. Nous avons décider de creuser car le potentiel locatif peut être très intéressant si on se penche sur le problème avec une approche avec des sources de revenus diversifiés. Une stratégie pour tester votre marché régional peut-être de faire connaitre le club. Par cette voie détournée, vous obtenez de précieuses informations sur leurs affaires. Conclusion pour Philippe et Christophe : la demande est bien là !

La rentabilité par la diversification

La stratégie est simple. Utiliser toutes les astuces connues par Christophe dès le lancement du projet pour obtenir la meilleure rentabilité possible dès les premiers mois. La solution la plus simple est de louer l’ensemble du bien à un passionné d’automobile. Dans ce cas, les revenus seront corrects de l’ordre de 6 % brut. Le problème c’est que Christophe déteste le concept logement, les mauvais payeurs et les éventuelles dégradations sont sa hantise. Alors Philippe et lui doivent revoir leurs copies : l’idée est de créer un pole avec plusieurs axes d’entrée d’argent ; l’entrepôt se consacre à l’hivernage et au gardiennage de voitures de luxe et de prestige. Proposant des services comme la mise à disposition d’eau, d’électricité, d’un karcher et d’outils pour utiliser la fosse. Donner de la liberté aux locataires tout en offrant des services payants ou non peuvent justifier un loyer de base plus élevé que la moyenne.

Le terrain situé à l’arrière du bâtiment sera utilisé pour faire du stockage garde meubles, mettre des voitures et des remorques grâce à l’implantation de containers maritimes. L’ensemble de la propriété sera placée sous vidéosurveillance. Le logement type T3 sera attribué, moyennant un faible loyer, à un gardien qui fera également office de gestionnaire ; le profil envisagé est un retraité avec de faibles revenus. L’idée générale est plus d’avoir quelqu’un sur place pour augmenter la sécurité que de gagner de l’argent avec le petit logement.

Le concept retenu pour rentabiliser les lieux consiste à implanter une batterie de container maritimes sur le terrain. Le tout placé sous vidéosurveillance en dupliquant un modèle Mondial Box. Des travaux de mise à niveau du sol pour réaliser des poutres en béton sont à prévoir pour correctement installer les containers sur le sol. Lorsque l’on reprend l’étude sur le coût des containers maritimes vous voyez vers quelle rentabilité nous allons arriver !

La suite de cet article vous intéresse ? Découvrez les retours sur investissement par type de produits ; pourquoi cet entrepôt n’a pas été retenu. Découvrez l’entrepôt que Philippe et Christophe ont acheté en 2018 et tous les travaux qu’ils ont réalisé en rejoignant notre club !