Investir dans un parking : Paris vs Province

Réaliser un premier investissement dans une ou plusieurs places de parking demande une étude précise des prix et de la géolocalisation des emplacements. Parkagence et CIPG ont échangé pour savoir s’il vaut mieux investir dans les parkings à Paris ou en Province. Voici quelques éléments de réponse pour vous aider…

Investir à Paris : il faut connaitre le marché

Il n’est bien sûr pas envisageable d’opposer un investissement à Paris et en province car ce ne serait pas pertinent. En revanche, les différents quartiers, la densité de population, la date de construction des immeubles et le revenu moyen des habitants sont de bons éléments de comparaison. Cassons ici un mythe : ce n’est pas parce qu’on investit dans un quartier cossu que la rentabilité en sera meilleure.

Pour preuve, le 16^ème arrondissement de Paris laisse peu de place aux investisseurs tellement le pouvoir d’achat des propriétaires de logements est important : pour ne pas tourner 20 minutes tous les soirs pour trouver une place de parking et prendre le risque d’abimer leur véhicule, ils sont prêts à investir des sommes très importantes. Par exemple, il faut compter environ 60 000 € pour un box ne présentant aucun défaut d’accès (rampe étroite, ascenseur à voiture, etc.).

A Paris comme ailleurs, certains biens immobiliers sont faits pour des investisseurs et d’autres pas. Au vu de la densité de population croissante ainsi que de la disparition progressive des places de stationnement en voirie liées à la multiplication des opérateurs de free floating, des Vélib, des voies de bus et maintenant des voies cyclables, le marché va encore rester longtemps tiré par la demande.

Ce qu’il faut envisager est la cohérence globale du projet d’investissement : si l’investisseur habite en province, le seul moyen d’acheter à Paris est d’avoir une personne de confiance sur place, prête à faire une ou plusieurs visites, remettre un bip et faire signer un bail. Une agence immobilière pourra très bien faire ce travail, mais prendra au propriétaire 5% de la valeur locative mensuelle et un mois de location au propriétaire a minima. Cependant, dans le cadre d’une rentabilité à 4,5% nette avant impôts sur les revenus par exemple, cette solution n’est pas envisageable de facto car pas du tout rentable.

💡 Le saviez-vous : L’immobilier de parking est délaissé par la majorité des investisseurs. C’est le moment d’investir dans cette niche !

Investir dans des parkings à Paris est peu risqué

En général, il y a deux façons de gagner de l’argent avec des parkings : avoir une bonne gestion locative et faire une plus-value à la revente. A Paris, les prix sont en constante augmentation ces dernières années. Ainsi, une place achetée aujourd’hui devrait continuer à prendre de la valeur si elle est achetée au prix du marché. Il faut cependant attendre d’avoir d’abord amorti les frais d’acquisition.

Ensuite, une place de parking ne peut être rentable qu’à la condition d’être louée et d’avoir des charges de copropriété relativement faible (moins de 15€ par mois). Or la densité de population parisienne joue en la faveur d’une location presque sans vacance. Il faut pour cela ne pas tarder et poster une annonce de location dès la notification du congé du locataire.

Si la rentabilité moyenne dans Paris est d’environ 3,5% net avant impôts sur les revenus, il existe de fortes disparités selon les places et les qualités intrinsèques des parkings. En revanche, il s’agit là d’un placement sûr : si le bien n’a pas de défaut, il se louera sans problème.

Il existe aussi quelques pépites. Anne est propriétaire d’un lot de 14 places pour deux roues dans le 13^ème arrondissement de Paris à proximité de la place d’Italie. Elle sort une rentabilité de 12% net avant impôts sur les revenus.

Où investir à Paris

Certains arrondissements proposent des parkings à des prix accessibles, par exemple dans les 11ème et 12ème arrondissement, entre 15000€ et 20000€ et des loyers d’une centaine d’euros environ. Il parait raisonnable d’éviter absolument Paris Centre (1^er, 2^ème, 3^ème et 4^ème arrondissement) au vu du projet de la Mairie de Paris de les rendre piétons et du faible nombre d’habitants. Pour les non-initiés, il faut d’éviter le 13^ème, spécialement autour de la Porte de Choisy, car les prix, très attractifs, cachent parfois des quartiers ou des copropriétés à problèmes. De même pour le 19^ème, du côté de la Villette et dans le 18^ème à proximité de la porte de la Chapelle.

Concernant la banlieue ? La banlieue parisienne peut réserver de très bonnes surprises car les prix sont inférieurs à ceux de Paris. Les exceptions sont néanmoins rares mais existent : Neuilly, Courbevoie, Boulogne Billancourt, Issy-Les-Moulineaux, et encore, pas systématiquement.

Josette est propriétaire d’un lot de 10 garages à Pontoise. Sa rentabilité locative est d’environ 5% net avant impôts sur les revenus dans une résidence de standing avec de fortes charges. Un autre membre, Olivier, investit uniquement en banlieue Parisienne. Il possède plus d’une cinquantaine d’emplacement et prend toujours le temps de choisir le bon quartier et la bonne copropriété avant d’investir.

Les conseils de Parkagence :

• Privilégier l’achat d’un box si vous habitez loin car les locataires restent statistiquement plus longtemps.
• Habiter à coté, oui, mais à plus d’un kilomètre, comme ça vous n’aurez jamais de taxe d’habitation à payer, même en cas de vacance locative au 1^er janvier.
• Équipez votre place d’une borne de recharge électrique : en vue de la plan Climat Air Energie annoncé par la Mairie de Paris, des aides à l’acquisition de véhicules électriques de l’État et de la Mairie et à l’indisponibilité de deux tiers des bornes de rechargement Autolib au moment où nous rédigeons cet article.

Investir en Province : comprendre et maitriser ce secteur de niche

La province est vaste et présente différents cas de figures. Comme toutes les régions se valent plus ou moins en matière de stationnement, nous ne pouvons pas raisonner par région. Partons sur l’élément le plus important lié à l’offre et la demande : le nombre d’habitant pour déterminer les différentes tailles de villes :

• Les très grandes comme Marseille, Lyon, Toulouse, Nice…
• Les grandes comme Bordeaux, Strasbourg, Montpellier, Lille, Nantes, Grenoble, Auxerre…
• Des tailles moyennes avec moins de 200 milles habitants comme Reims, Dijon, Limoges, La Rochelle, Tours, Carcassonne, Angers, Clermont-Ferrand…
• Des villes plus modestes avec plusieurs moins de 100 milles habitants comme Vichy, Mâcon, Chalon-sur-Saône, Roanne, Beaune, Epernay…
• Et enfin petits villages en campagnes qui comptent parfois à peine mille habitants.

Nous allons étudier au cas par cas les points communs et disparités des villes de province. Comme pour la région Parisienne, il est essentiel de maitriser le secteur avant d’investir.

💡 Le saviez-vous : L’emplacement géographique est le critère le plus important que vous devez valider avant d’investir dans l’immobilier de parking.

Investir dans une très grande ville

Aujourd’hui la stratégie des maires des très grandes villes est simple : chasser les voitures du centre-ville et réduire le nombre de places de stationnement en hyper centre. Cette stratégie dope le marché immobilier des parkings et des garages. Remercions aussi les augmentations tarifaires des parkings publics. Le jeu de l’offre et de la demande n’a jamais été si fort.

Pour preuve, Frédéric, propriétaire d’un garage dans le 6ème arrondissement de Lyon trouve un locataire en moins d’une semaine. Tout en ayant le luxe de pouvoir choisir son locataire parmi 3 candidats. Il obtient une rentabilité d’environ 6% nette avant impôts sur les revenus sachant que les charges sont parfois élevées dans les résidences situées aux cœurs des grandes villes.

Patricia, propriétaire de deux places de parkings dans le 3^ème arrondissement de Lyon trouve aussi rapidement des locataires. Elle obtient un retour sur investissement d’environ 9% net avant impôts sur les revenus.

Les conseils du Club d’Investisseurs :

• Bien analyser le quartier avant d’investir : temps pour trouver une place, etc…
• Privilégier l’achat d’un box pour réduire le turn over de locataire.
• Habiter à proximité, mais à plus d’un kilomètre pour ne pas payer la taxe d’habitation en cas de vacance locative.
• Découvrez d’autres astuces sur le forum de la communauté !

Investir dans une grande ville

Comme pour les villes de tailles supérieures, la réduction de nombre de voitures reste dans les priorités des mairies. Le marché reste assez stable même si nous observons une légère augmentation des prix de ventes. Le ticket d’entrée pour devenir propriétaire est plus abordable que dans les très grandes villes. La demande en stockage et garde meuble augmente aussi le panel pour les propriétaires bailleurs.

Par exemple, Emmanuel vient d’investir dans un lot de 3 garages au centre-ville de Mulhouse avec une rentabilité nette prévisionnelle de 7,3% avant impôts sur les revenus. André, propriétaire d’un lot de 23 garages sur Auxerre obtient 8% de rentabilité nette avant impôts sur les revenus.

Les conseils du Club d’Investisseurs :

• Privilégier l’achat d’un lot de garages hors résidence pour répondre à une demande de stockage, garde meuble.
• Habiter à proximité, mais à plus d’un kilomètre pour ne pas payer la taxe d’habitation en cas de vacance locative.
• Découvrez d’autres astuces sur le forum de la communauté !

Investir dans ville de taille moyenne ou d’une taille moins importante

La pollution reste un sujet important pour les villes d’une taille moins importante. L’effet de l’augmentation du prix des stationnements dans les villes de tailles moyennes commence à se faire ressentir sur le marché. La réduction du nombre d’emplacement et le coût horaire fait monter la demande locative au cœur des centre-villes. Les commerçants d’une rue piétonne préfèrent s’orienter en masse vers une solution de stationnement moins onéreuse que l’abonnement traditionnel de l’urbanisme. La demande en garde meuble explose et toutes les villes n’ont pas encore de centre de stockage, les propriétaires de garages s’en frottent les mains !

Pour preuve, Christophe et Thierry possèdent chacun un garage en amodiation en plein centre ville. Leurs locataires, des commerçants de l’hyper centre-ville, apportent stabilité et environ 5,5 % net avant impôts sur les revenus.

Les conseils du Club d’Investisseurs :

• Privilégier l’achat d’un lot de garages pour répondre aux demandes de stationnement et de garde meuble.
• Bien évaluer la demande locative du quartier concerné.
• Habiter à proximité, mais à plus d’un kilomètre pour ne pas payer la taxe d’habitation en cas de vacance locative.
• Découvrez d’autres astuces sur le forum de la communauté !

💡 Le saviez-vous : La demande pour du garde meuble est en pleine explosion, les garages en souterrain ne peuvent pas accueillir de meubles ! En savoir plus…

Investir dans un village en campagne

Le calme, la tranquillité, voilà deux avantages des petits villages de la campagne Française. Souvent dépeuplé, la demande en stationnement est très faible. Il faut viser des activités différentes pour obtenir une belle rentabilité : hivernage, gardiennage de camping-car, caravane… stockage, garde meubles, etc…

Pour preuve, la Société Civile Immobilière de Christophe et Philippe, propose des prestations de stockage garde meubles et d’hivernage pour gros véhicules. Le bilan de la première année est au delà du prévisionnel et donne un retour sur investissement net de 7,5% avec un faible taux de remplissage.

Les conseils du Club d’Investisseurs :

• Bien évaluer si la demande locative correspond au produit proposé.
• Penser sécurité, l’isolement à la campagne peut-être un point faible.
• Profitez de l’expérience de nos membres en rejoignant notre communauté !

Ce qu’il faut retenir : Paris ou Province

Tout dépend de votre projet et de vos objectifs de placement. Nous avons démontré que chaque taille de ville ou village offre un business modèle différent. Le plus important reste de proposer le bon produit (stationnement, garage, hivernage de véhicule, etc…) au bon endroit. Prenez le temps de mesurer l’offre et la demande avant de vous lancer. N’hésitez pas à prendre des conseils en échangeant avec des spécialistes comme Parkagence et les investisseurs de CIPG.