Découvrez la présentation de André, nouveau membre de notre communauté, investisseur expérimenté dans l’immobilier d’habitation et de logement en investissant dans plusieurs immeubles de rapport. Il nous explique pourquoi il se tourne aujourd’hui vers l’immobilier de parking et de garage.
André, nouveau membre de notre club se présente
Avant de me présenter, merci à Christophe d’avoir pris la peine de me téléphoner au nouvel adhérent que je suis. On voit à cela qu’on n’est pas ici sur une plateforme commerciale “cash machine” (j’en connais une sur le thème des garages justement…). Mais plutôt sur un site collaboratif avec des adhérents et non pas des clients à exploiter.
J’ai exercé une profession libérale (psy…) jusqu’à la mi-2016, mais j’ai fait aussi beaucoup d’autres choses ; chargé de cours à l’université, apiculteur, auteur de livres, gérant d’une résidence de tourisme… Plus de la moitié de mon temps de travail a toujours été non salarié. Qu’il s’agisse du régime de retraite des salariés ou des indépendants je ne m’attendais pas à pouvoir conserver mon revenu. Et maintenant que je suis à la retraite… je confirme ! Et cela risque d’être pire pour les plus jeunes que moi.
Pour compenser, la solution que j’avais choisi il y a maintenant une petite trentaine d’années consistait à acheter de l’immobilier locatif d’habitation à crédit. A crédit parce que je n’avais pas le premier sou (mes premiers crédits étaient à 100 % sur 15 ans…). Et que l’immobilier était le seul domaine où je pouvais me constituer un patrimoine à crédit. Essayez un peu de demander un crédit pour acheter des œuvres d’art, des actions dans une PME locale, ou des lingots d’or pour voir et vous m’en donnerez des nouvelles… Donc de l’immobilier locatif pour avoir un revenu de remplacement à la retraite.
Le calcul était simple: les loyers payaient une partie du crédit et le coût était soutenable. En fait je n’ai jamais acheté d’appartements séparément mais des maisons que j’ai transformées en appartements (travaux financés à crédit) et un petit immeuble qui en contenait déjà six. A partir de la 10ème année environ, les loyers réévalués tous les ans payaient quasiment la mensualité de crédit. A la fin des 15 ans la trésorerie devenait positive mais le bilan global était encore dans le rouge. Il en faut pas oublier que pendant 10 ans il avait fallu largement “mettre au bout” des loyer pour payer les mensualités et il fallait encore pas mal d’années pour compenser cela et pour que l’affaire devienne “neutre”.
Dans mon cas, ce point mort financier s’est établi en moyenne 20 ans après la date d’achat. Plus tôt pour les premiers achats et plus tard pour les derniers en raison du fait que la réévaluation des loyers devenait très faible chaque année. Entre le second trimestre 2015 et le second trimestre 2016, l’indice de révision de loyers de l’INSEE n’a même pas bougé… donc pas de révision !
J’ai aujourd’hui une douzaine de logements locatifs dont le revenu théorique (si tout est loué…) compense très largement (si tout est loué bis) la perte de revenus à la retraite et pourtant je me propose de les arbitrer contre des garages, parkings ou entrepôts.
Pourquoi vous tournez-vous vers les parkings
Il y a plusieurs raisons, que voici en vrac. Pendant 20 ans, je n’ai eu aucun problème avec mes locataires et j’ai eu un taux de remplissage de quasiment 100 %. Depuis une petite dizaine d’années la situation s’est dégradée. J’ai du faire face à pas mal d’impayés, je suis allé 9 fois au tribunal pour réclamer mon du (j’ai appris à le faire sans avocat, donc sans frais) et 2 fois pour demander une expulsion. Entre le moment où vous vous décidez pour l’expulsion et le moment ou vous récupérez le logement comptez 2 ans…).
J’ai du faire face à des dégradations et à des frais important de remise en état. La région a perdu des emplois, la population de la ville a baissé, les revenus sont devenus précaires et je me suis retrouvé récemment avec 6 logements vides pendant plus d’un un an faute de dossiers solvables, même en passant par des agences. Et le fisc réclame maintenant une taxe sur les logements inoccupés…
Et voilà pourquoi je vais changer mon fusil d’épaule. Je suis déjà en recherche active. J’ai rendez-vous la semaine prochaine avec mon banquier. Je ne vais pas attendre d’avoir vendu un appartement pour le remplacer par des garages, je vais faire à l’inverse. J’étudie certains lots de garages, je projette, je calcule. Je m’intéresse aussi aux ateliers ou petits entrepôts susceptible d’hiverner des camping-car ou des caravanes, je’ n’exclue rien. Je suis moi-même camping-cariste. Ce qui compte c’est de sortir du domaine “habitation” et des ses lois spécifiques. L’objectif est de migrer vers des contrats régis par le code civil. En espérant avoir moins de contentieux et, au cas où il y en aurait quand même, avoir moins de complication pour sortir de l’impasse. Peut-être aurais-je l’occasion d’ici quelques mois de vous faire part de ma première transaction “garages”.
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