📑 Sommaire
Présentation du bien immobilier repéré
Lot de 16 garages à vendre situés sur la commune de DÉCINES-CHARPIEU (69) en Rhône-Alpes. Pour investir dans un lot de garages, il faut demander au vendeur une copie des contrats de location en cours pour vérifier le montant des loyers perçus mais aussi le nombre exact de garages loués. Compte tenu de la situation géographique exceptionnelle de ce bien, entre MEYZIEU et VILLEURBANNE. Nous savons qu’un loyer autour de 93 € par mois et par garage juste à côté de LYON n’est pas délirant. Il y a peu de garages à louer actuellement, mais il ne faut surtout pas surestimer les loyers. Les revenus indiqués par le vendeur de 1500 € par mois sont réalistes. La taxe foncière pour un terrain de 676 m² est conforme aux moyennes constatées dans ce secteur.
Les photos révèlent une toiture en fibrociment pouvant contenir de l’amiante. C’est un point négatif qui risque d’engendrer de gros travaux pour l’acheteur dans les années à venir.
Avez-vous remarqué comme le vendeur place dans son annonce des appels du pied ? Terrain constructible en centre ville, possibilité de construire maison ou loft… Nous allons étudier la rentabilité et vous dévoiler ce que le vendeur a vraiment en tête. Les éléments de certaines annonces affichent les intentions des vendeurs. Apprendre à découvrir ce qui se cache entre les lignes fait gagner un temps précieux aux investisseurs expérimentés. Pourquoi un investisseur qui souhaite acheter un lot de garages ne doit pas se positionner sur ce bien ?
Analyse du rendement, valeur du lot de garages à vendre
Le prix de vente affiché est de 596 000 € hors frais de notaire. Nous prenons le montant des revenus annuels de 18 000 € donnés par le vendeur. Le rendement brut annuel arrive à 2,82 %. Nous ne ferons pas de commentaire sachant que certains placements bancaires donnent un meilleur rendement. Comme d’habitude, nous ne tenons pas compte des impôts sur les revenus, qui varient en fonction de votre taux d’imposition. Il ne faudra pas oublier de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour obtenir le bon taux. Vous pouvez également créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour optimiser votre fiscalité.
📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
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La situation géographique est le critère le plus important pour acheter un parking, garage, cave ou entrepôt qui rapporte. Si vous avez obtenu une note inférieure à 40 nous vous conseillons de ne pas perdre trop de temps avec ce bien immobilier sauf si le prix est très attractif. La facteur risque est plus important.
Le baromètre du club indique une note de 41 pour ce lot de garages si nous ne tenons pas compte du tarif affiché. En incluant le résultat du calcul de rendement, la note passe à 34 et le bien dans la catégorie orange. La conclusion du baromètre est claire : le lot de garages est intéressant à condition d’être dans le prix du marché.
Un terrain pour promoteur ou lotisseur
Avec seulement 2,63 % nette, la rentabilité n’est vraiment pas fameuse ! A peine plus élevée qu’un plan d’épargne logement (PEL) il vaut mieux laisser votre argent en banque. Les travaux de réfection des toitures vous ferons même perdre de l’argent. Mais pourquoi le vendeur fixe un prix si élevé et affiche une rentabilité si faible ?
Le positionnement du vendeur est clair, cette annonce ne cible absolument les investisseurs garages traditionnels. La cible sont les lotisseurs et les promoteurs immobiliers qui raseront les garages pour exploité le terrain. Un lotisseur obtient un bon retour sur investissement s’il divise les 676 m² en revendant 3 terrains viabilisés. Côté promoteur la rentabilité est beaucoup plus forte. Il peut construire un immeuble composé de nombreux logements sur 676 m² et revendre à bon prix des logements neufs. Le prix demandé par le vendeur de 636 K€ avec les frais de notaire. Le prix souhaité revient à 940 €/m², sachant que le prix moyen d’un terrain nue à DÉCINES-CHARPIEU tourne autour de 500 €/m². Le vendeur sait qu’un promoteur mettra le prix pour construire un immeuble en plein centre-ville.
💡 Le saviez-vous : Un promoteur immobilier peut acheter jusqu’à 3 fois le prix de valeur d’un terrain pour construire un immeuble au cœur des grandes villes.
Les bénéfices engendrés par la vente de plusieurs appartements suite à la construction d’un immeuble expliquent cette valorisation.
Avantages et inconvénients
| CRITÈRES | 😉 AVANTAGES 👍 | 👎 INCONVÉNIENTS 🤨 |
|---|---|---|
| Localisation | Une très bonne situation géographique | |
| Entretien | Toiture en fibrociment pouvant contenir de l’amiante et engendrer de gros travaux | |
| Sécurité | Les habitations assurent une partie de la sécurité des lieux | |
| Rendement | Un rendement quasi nul, le terme investisseur est mal choisi dans l’annonce | |
| Potentiel | Au prix indiqué, il sera quasi impossible d’obtenir un cash flow positif. |
Notre conclusion
Ce lot de garages est l’exemple parfait pour vous expliquer qu’il ne faut pas trop s’attarder aux biens avec une rentabilité déconnectée des prix du marché. Dans ce cas, le prix affiché est calculé pour vendre à un promoteur immobilier, vous n’aurez aucune chance de négocier le prix pour exploiter les garages. Il faut garder ce lot en tête si d’ici deux ans aucun promoteur ne s’est positionné, le vendeur changera de cible et proposera un tarif adapté avec une rendement locatif autour de 8 à 10 % brut.
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Bonjour Pierre,
C’est une bonne nouvelle d’apprendre qu’un prix baisse ! De vous à moi je pense que c’est le manque d’appel qui a repositionné l’offre. Avec ce nouveau prix de vente, la rentabilité arrive péniblement à 4,22 % brute en estimant les frais de notaire à 29 400 €.
Pour répondre à votre question, nous devons connaitre votre projet d’investissement. Je vous invite à compléter notre questionnaire investisseur : https://www.parking-garage.com/quel-est-votre-profil-investisseur/. Dans tous les cas, cela ne coûte rien de contacter le vendeur. Je vous recommande de travailler le prix pour obtenir au moins 8% brut pour ne pas perdre d’argent avec ce placement (pensez long terme avec des éventuels travaux, l’assurance PNO, etc…)
Tenez-nous informé !
Hello l’équipe, le vendeur vient de remettre à jour son annonce avec un prix ferme de 398 500 €. Deux solutions : les promoteurs ne sont pas venus ou votre notoriété recadre les vendeurs. 3 semaines après le prix plonge, qu’en pensez-vous ? Dois-je me positionner sur ce lot ?