📑 Sommaire
Présentation du bien immobilier à vendre
C’est un lot exceptionnel de 34 garages situés en ville à l’ouest de NEVERS avec un accès facile depuis la rue Milheu Bartheneuf sur un terrain constructible de 8 a 83 ca. Il n’y a pas de statut de copropriété, par conséquent aucune charge et zéro frais de syndic. Le propriétaire actuel a prévu les travaux suivants : pose d’un portail qui ferme à clef sur l’entrée principale pour augmenter la sécurité, nettoyage des toitures, changement de certaines portes de garages, création dalle en béton, peinture sur les murs extérieurs et nettoyage du terrain.
Raison de la vente
Dans le cadre de mon activité d’investisseurs, j’ai repris ce lot de garages fin 2016 et étant sur un autre projet plus important. Je suis amené à vendre cette batterie dont j’avais prévu de commencer les travaux sur le 2ème trimestre 2017 (cause météo). Nous ne louons donc pas pour le moment car cette batterie est en cour de réhabilitation fin des travaux : Avril 2017 mais nous avons des demandes régulières.
Analyse du rendement final du lot de garages
📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
parking, garage, box, cave, entrepôt, hangar, container, local, magasin
L’indicateur passe au vert, le bien immobilier que vous avez repéré semble convenable. Vous devez analyser dans le détail tous les points faibles de ce bien (situation géographique, sécurité, vétusté, rentabilité et facilité à la revente) afin d’insister dessus lors de la phase de négociation avec le vendeur.
💡 Le saviez-vous : Le baromètre est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un bien immobilier.
Le prix de vente est de 160 000 € hors frais de notaire, ces derniers sont estimés à 12 700 €. Le montant de la taxe foncière s’élève à 2 556 € par an et le montant des charges de copropriété est nulle. A ce jour 19 places sont louées à des riverains pour la somme de 528 € par mois soit 26 € de loyer mensuel sachant que le sol de ces garages n’est pas encore bétonné. Le rendement brut annuel arrive à 13,94 % ce qui est vraiment pas mal ! Comme d’habitude, nous ne tenons pas compte des impôts sur les revenus, qui varient en fonction de votre taux d’imposition ; libre à vous de télécharger ce tableau gratuit et de réaliser la simulation complète…
La taxe foncière était de 2 564 € en 2014 et de 2 556 € en 2015. La taxe sur les ordures ménagères était de 289 € en 2014 et de 294 € en 2015 ; sachant que cette dernière est récupérable sur vos locataires cliquez ici pour plus d’information. La toiture des garages est en plaques ondulés, le diagnostic amiante a été fait par le propriétaire vendeur. Un locataire collectionneur de voiture loue actuellement 14 garages. Ce dernier va libérer les garages fin mars pour permettre le bétonnage du sol des garages ; il faudra que le nouvel acquéreur séduise ce gros client pour le faire revenir avec un loyer plus important.
Avantages et inconvénients
| CRITÈRES | 😉 AVANTAGES 👍 | 👎 INCONVÉNIENTS 🤨 |
|---|---|---|
| Localisation | Bonne situation géographique en ville | |
| Entretien | Faible charges d’entretien car pas de copropriété | Voir le rapport du diagnostic amiante sur la toiture en tôle ondulée |
| Sécurité | Facile a mettre en place | |
| Rendement | Bon rendement | |
| Potentiel | Fort potentiel, terrain constructible | Il faudra faire connaitre le lot dans le quartier et trouver des locataires |
Notre conclusion
Pour investir dans ce lot de garages, vous devez être un connaisseur du marché immobilier de niche des parkings et des garages. Vous devez savoir trouver des locataires et gérer une batterie de garages. Le nombre de locataires peut varier d’un mois sur l’autre ; sachez seulement que compte tenu de la forte demande sur le secteur les box se relouent rapidement. Il est possible d’acheter un terrain adjacent aux garages, le propriétaire actuel se propose de céder une partie de sa parcelle pour créer un second accès. Un concierge accepte de s’occuper du lot de garage pour vous en échange d’un garage gratuit.
Trop tard ce lot de garages est vendu ! 💸
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Bonsoir Alain,
Nous sommes un club de particuliers et contrairement à certains autres sites, nous ne touchons aucunes commissions sur les ventes ! Nous n’avons pas vocation à gonfler les chiffres 😄 Prenez le temps de regarder toutes nos études de cas vous comprendrez que nous essayons d’être le plus précis possible pour informer au mieux les gens.
Pour répondre à vos interrogations :
– Le loyer de 59 €/mois a été validé par une étude de marché sur le secteur de Nevers grâce à notre simulateur disponible ici : https://www.parking-garage.com/simulateur-realiser-etude-de-marche/
– Concernant les frais de notaire, je vous invite à faire une simulation en ligne sur internet sur le site des notaires de France, vous ne pourrez que constater que pour une acquisition de 160 k€ dans le département de la Nièvre, le montant total des émoluments s’élève à 12 795 € (les frais ont augmentés de 95 € depuis la publication de l’article). Saviez-vous que le notaire a également la possibilité de vous accorder une remise de 10 % au maximum sur la part du prix du bien qui dépasse 150 000 € ? Nous n’avons pas inclus cette remise complémentaire puisque c’est une négociation bonus avec le notaire.
Il n’y a donc pas d’erreur dans notre calcul de rentabilité. Nous avions volontairement calculé avec un taux de remplissage de 100% car ce type de garages est particulièrement recherché (une fois bétonné) pour mettre en place une activité de stockage, garde meubles et pas réellement avec des loyers de 59 € par mois mais plus proche de 70 € sur Nevers…
Ces garages ont été vendus à un membre du club qui a bénéficié d’un accompagnement pour cette acquisition. Si ce membre souhaite vous répondre, il vous expliquera lui-même à quel point vous pouvez le plaindre.
Je ne sais pas comment vous avez trouvé une rentabilité de 13,98 annuelle.
Je pense que vous avez gonflé artificiellement le loyer mensuel à 59 €/mois par garage et minoré les frais de notaire…
Si je reprends vos éléments de calcul :
Loyer mensuel moyen pour les 19 garages loués est de 528€/19 = 27,79 € par garage soit pour 34 garages (à supposé qu’il seront tous loués) sui sont à louer 944€/mois soit un revenu total maximum e 11 328€/an.
Rapporté au prix d’achat qui sera de 195 000 € : si on inclue les frais de notaire qui sont pour l’achat de garages de près de 20% soit 32 000 € (et non 12 700 €) et les charges (3 056€/TF + assurances) soit 160 000 € + 35 056 = 195 000 €… Le rendement brut (11 328/195000) n’est que de 5,8% et non 13,94% et je ne compte pas le coût des travaux à venir (bétonnage des sols…)
J’attends vos remarques.
Bref ces garages ont été vendus… tant mieux mais je plains l’acheteur s’il a pris vos éléments pour argent comptant !!!!
Cordialement.