Self-stockage un investissement rentable et peu concurrentiel

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Self-stockage et espaces de stockage : le nouvel eldorado de l’investisseur immobilier ?

Quand on pense investissement immobilier on imagine souvent la location d’un appartement ou d’une maison, d’un local commercial ou d’un parking. Une autre typologie de biens est de plus en plus demandée : la location d’espace de stockage : cave, garage, box ou entrepôt.

📈 Un marché en pleine croissance depuis plusieurs années et très bien orienté (par effet de rattrapage : nos voisins offrent 3x plus d’espace de stockage que nous, exemple : l’Angleterre).

💰Des niveaux de rendement qui atteignent 10% par an pour un investissement très passif (durée moyenne de location 24 mois 😳).

Le self-stockage, c’est quoi ?

Un centre de self-stockage est un local où les particuliers et les professionnels peuvent louer des espaces de stockage sécurisés pour leurs affaires. Imaginez un entrepôt divisé en compartiments de différentes tailles, accessibles 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.

Vous êtes un investisseur immobilier, à la recherche d’une nouvelle opportunité lucrative, stable et durable ?

Imaginez un investissement qui vous offre :

  • Des rendements exceptionnels, supérieurs à ceux de l’immobilier locatif traditionnel (plus de 10 %).
  • Une gestion automatisable, sans les tracas des locations résidentielles.
  • Un marché en pleine expansion, avec un fort potentiel de croissance pour les années à venir.
  • Une activité passionnante et duplicable, dont les clients sont à la fois des particuliers et des professionnels.

7 raisons qui incitent les particuliers à louer un box

  • Le déménagement, un appartement ou une maison de vendu sans avoir les clés du nouveau logement. Il faut trouver un espace pour entreposer les meubles et vos cartons.
  • Un départ en maison de retraite, des parents vivent désormais dans une maison de retraite et n’ont malheureusement pas les moyens de garder leur maison. Ils refusent catégoriquement de devoir se débarrasser de leurs affaires, auxquelles ils sont attachés.
  • La vente d’une maison, pour vendre plus rapidement et au meilleur prix, il faut mettre en valeur. Pour cela, il est primordial de libérer de l’espace, pour que celle-ci paraisse plus grande, en enlevant les meubles volumineux et les bibelots qui traînent.
  • Le manque d’espace récurrent qui pousse à louer un box. Il est toujours plus rentable, et plus facile, de louer de l’espace de stockage, plutôt que d’acheter ou louer un logement plus spacieux.
  • L’échange de maison pendant les vacances pour garder en lieu sûr les objets auxquels les gens tiennent tout particulièrement.
  • Une famille qui s’agrandit, mais la future chambre du bébé ressemble plutôt à un débarras.
  • Un départ à l’étranger, pour éviter de devoir se débarrasser de toutes ses affaires ou d’être obligé de garder un appartement pour pouvoir les garder, louer un espace de stockage semble être la solution la plus appropriée.

2 raisons qui poussent les professionnels à louer un box

  • Le stockage du matériel, des marchandises : Les professionnels sont souvent amenés à manquer de place pour stocker différentes choses, comme les marchandises et cherchent des alternatives adaptées à leur besoin d’espace. Un box de stockage peut permettre non seulement d’entreposer du matériel quel qu’il soit (machines, stocks saisonniers…), mais en plus, dans des conditions optimales qui permettront de les garder à l’abri et au sec.
  • L’archivage des documents administratifs : Pour gagner de la place, de nombreux professionnels optent pour de l’archivage administratif en garde meubles. Ces documents étant très importants d’un point de vue légal, ils sont ainsi sûrs d’être conservés dans un endroit sécurisé.

Pourquoi investir dans le self-stockage ?

Les avantages du self stockage

Nous allons prendre l’exemple le plus courant, celui d’une remise commerciale initialement dédiée aux professionnels puis divisée en plusieurs boxes de stockage. Les avantages sont nombreux :

  • Forte demande : La demande de stockage est en constante augmentation, due à des facteurs tels que les déménagements fréquents, l’essor du e-commerce, l’urbanisation et les besoins des entreprises.
  • Faible concurrence : Le marché du self-stockage est encore relativement peu développé en France, ce qui signifie qu’il existe de nombreuses opportunités pour les nouveaux investisseurs.
  • Rendements élevés : Les centres de self-stockage peuvent générer des rendements nets de 10 à 25%, bien supérieurs à ceux de l’immobilier locatif traditionnel.
  • Gestion simple : Grâce aux technologies modernes, la gestion d’un centre de self-stockage peut être automatisée, ce qui vous libère de beaucoup de temps et d’énergie.
  • Activité passionnante : Vous aurez l’occasion de travailler avec des clients de tous horizons et de les aider à résoudre leurs problèmes de stockage.

💡 Le saviez-vous : la demande de stockage est en augmentation permanente depuis 5 ans.

Inconvénients et risques de créer un centre de self stockage

Tout business qui rapporte de l’argent présente quelques inconvénients. Dans le cas d’un centre de stockage, il faut avoir la fibre entrepreneuriale pour se lancer. En effet, il existe une barrière à l’entrée pour se lancer sans risque. Ce n’est pas accessible à tout le monde, il faut être accompagné et avoir les bons contacts pour réussir. Le risque principal étant lié au manque d’expérience, se lancer seul dans un projet d’une telle envergure n’est pas donné à tout le monde et comporte un très gros risque de perte de capital. C’est pour cette raison que nous allons vous proposer une solution pour réussir à coup sur vos projets.

Le self stockage : investissement immobilier et véritable business

En effet, en plus d’acquérir un bien immobilier qui prendra de la valeur avec le temps, vous créez une activité commerciale qui génère des revenus récurrents. Voici quelques-uns des avantages de considérer le self-stockage comme un business :

  • Des revenus passifs : Les loyers des box de stockage sont des revenus passifs, ce qui signifie que vous n’avez pas besoin d’être présent sur place pour les encaisser.
  • Un business évolutif : La demande de stockage est en constante augmentation, ce qui signifie que vous avez le potentiel de faire croître votre activité au fil du temps.
  • Un business résilient : Le self-stockage est un secteur relativement peu sensible aux crises économiques, car les gens ont toujours besoin de stocker leurs affaires.
  • Un business flexible : Vous pouvez adapter votre offre de services en fonction des besoins de vos clients et du marché local.

Bien sûr, comme pour tout business, il est important de bien se préparer avant de se lancer dans le self-stockage. Il faut notamment réaliser une étude de marché approfondie, choisir un emplacement stratégique, mettre en place un système de gestion efficace et offrir un excellent service client. Mais si vous êtes prêt à relever le défi, le self-stockage peut être un investissement immobilier et un business très gratifiants.

Rendements obtenues avec un centre de stockage

Certains membres du club ont accepté de vous communiquer les chiffres de leurs opérations de création d’un centre de self stockage. C’est une bonne stratégie d’investissement d’acquérir et d’exploiter une remise commerciale ou un entrepôt pour proposer un garde meubles.

VilleType de bienPrix acquisitionNb de boxes créesRevenus du centreChargesRendement brut*Prix de cessionPlus-valueNom du membre
Castres (81)Remise commerciale80 000 €301 900 €/mois700 €/mois28,50 %Nicolas TODO
Lyon (69)Entrepôt212 000 €70N/CN/C20 %Échanger avec ce membre
Roanne (42)Entrepôt70 000 €201 120 €/mois450 €/mois19,20 %Échanger avec ce membre
Toulouse (31)Remise commerciale152 700 €302 216 €/mois946 €/mois17,41 %Nicolas TODO
Toulouse (31)Exploitant d’un bâtimentN/A302 300 €/mois750 €/moisN/ANicolas TODO
N’hésitez pas à partager votre retour d’expérience avec la communauté en laissant un commentaire !

* Les rendements bruts indiqués par nos membres ne tiennent pas compte des charges qui peuvent impacter le rendement net.

Comment créer un centre de self-stockage ?

Créer un centre de self-stockage n’est pas difficile, mais il est important de bien se préparer.

Voici les étapes clés :

  • Réaliser une étude de marché : Analysez la demande et la concurrence dans votre zone géographique. Utilisez le simulateur du club.
  • Trouver un emplacement idéal : Choisissez un local accessible, visible et avec une zone de chalandise dense.
  • Financer votre projet : Établissez un business plan solide et recherchez des sources de financement.
  • Aménager le local : Divisez l’espace en boxs de différentes tailles et installez des équipements de sécurité.
  • Mettre en place la gestion : Implémentez un logiciel de gestion pour les réservations, les paiements et la gestion des clients.
  • Promouvoir votre centre : Développez une stratégie marketing pour attirer des clients.

Combien coûte la création d’un centre de self-stockage ?

Avant de vous lancer, il est important de connaître les coûts impliqués

Le prix d’un centre de self-stockage varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que :

  • La taille du centre : plus le centre est grand, plus il sera coûteux.
  • L’emplacement : les centres situés dans des zones urbaines denses sont généralement plus chers que ceux situés dans des zones rurales.
  • Le type de construction : un centre construit à neuf sera plus cher qu’un centre rénové.
  • Les équipements : les centres équipés de systèmes de sécurité sophistiqués et de services annexes (comme la vente de matériel d’emballage) seront plus chers.

Voici une ventilation des principaux coûts :

  • Achat ou location du terrain ou du bâtiment : c’est généralement le poste de dépense le plus important.
  • Aménagement du centre : cela inclut l’installation des box, des portes, des systèmes de sécurité, etc…
  • Marketing et communication : il est important de faire connaître votre centre de self-stockage pour attirer des clients.
  • Frais de personnel : vous aurez besoin d’embaucher ou non du personnel pour gérer le centre et assurer la sécurité des biens stockés. En fonction de la taille du centre il existera des solutions pour automatiser l’accueil de vos clients.
  • Charges courantes : cela inclut le loyer, les factures d’eau et d’électricité, les assurances, etc…

En plus de ces coûts initiaux, il est important de prévoir des frais de fonctionnement courants. Ces frais peuvent inclure :

  • Les frais d’entretien : il est important de maintenir le centre en bon état pour assurer la sécurité des biens stockés.
  • Les frais de marketing et communication : il est important de continuer à faire connaître votre centre de self-stockage pour attirer de nouveaux clients.
  • Les frais de personnel : vous devrez peut-être embaucher du personnel supplémentaire en fonction de la demande.
  • Les charges courantes : le loyer, les factures d’eau et d’électricité, les assurances, etc…

Créer un centre de self-stockage peut être un investissement rentable, mais il est important de bien se renseigner, d’être bien accompagné et de prévoir tous les coûts impliqués avant de se lancer.

Combien coûte l’aménagement d’un centre de self-stockage ?

Vous rêvez de créer votre propre centre de self-stockage et de vous lancer dans une aventure entrepreneuriale prometteuse ? Mais combien coûte réellement l’aménagement d’un tel espace ?

L’aménagement d’un centre de self-stockage implique une multitude de dépenses, et il est important de les comprendre pour établir un budget réaliste :

  • Location : Le prix de location d’un local commercial varie considérablement en fonction de sa superficie, de son emplacement et de son état. En France, les loyers mensuels moyens des locaux commerciaux se situent entre 10 et 30 € par mètre carré. Pour un centre de self-stockage de 500 m², cela représente une dépense mensuelle de 5 000 à 15 000€.
  • Achat : Le prix d’achat d’un local commercial dépend également de sa superficie, de son emplacement et de son état. En France, le prix moyen au mètre carré des locaux commerciaux se situe entre 1 500 et 5 000 €. Pour un centre de self-stockage de 500 m², cela représente un investissement initial de 750 000 à 2 500 000 €.
  • Travaux de rénovation : Si le local nécessite des travaux de rénovation, tels que la mise en conformité, l’isolation ou la création de cloisons, cela représentera une part importante du coût total. Varie selon les travaux à faire.
  • Aménagement intérieur : L’aménagement intérieur comprend l’installation de cloisons pour créer les box, la pose de revêtements de sol et muraux, l’éclairage, la signalétique et la sécurité. Entre 200 et 400 € par mètre carré.

Voici quelques exemples concrets :

  • Centre de petite taille (moins de 500 m²) : Coût d’aménagement approximatif entre 25 000 et 75 000 €.
  • Centre de taille moyenne (500 à 1 000 m²) : Coût d’aménagement approximatif entre 75 000 et 150 000 €.
  • Grand centre (plus de 1 000 m²) : Coût d’aménagement approximatif entre 150 000 et 250 000 €.

3 fausses croyances sur le self-stockage

Le self-stockage prend du temps

Réalité : Si la gestion d’un centre de self-stockage demande du temps et des efforts, il existe des solutions pour l’optimiser.

  • Automatiser des tâches : réservation en ligne, paiement en ligne, contrôle d’accès, etc…
  • Externaliser certaines tâches : comptabilité, maintenance, etc…
  • Mettre en place des processus efficaces : gestion des réservations, accueil des clients, etc…
  • S’appuyer sur des outils de gestion : logiciel de gestion dédié, application mobile pour les clients, etc…
  • Déléguer certaines tâches : comptabilité.

En optimisant la gestion de votre centre de self-stockage, vous pouvez réduire considérablement le temps que vous y consacrez. C’est exactement ce que notre plateforme gère pour vous aider, avec notre module de gestion locative en ligne par exemple.

Le self-stockage est un investissement qui coûte très cher

Réalité : Si le coût d’investissement initial pour créer un centre de self-stockage peut être important, il existe des moyens de le réduire.

  • Trouver un local à un prix abordable : privilégier des zones moins chères, des locaux inexploités (garage, remise commerciale en sous sol)
  • Se tourner vers la location : négocier le prix du bail, etc…
  • Opérer un démarrage minimaliste : petit centre, faible nombre de box.

Prix d’une installation entre 200 et 600 € du m² (pour la conception) contre 1000 € (minimum) pour un logement.

Le self-stockage est un investissement difficile, en tout cas pas accessible à tous

Réalité : Si le self-stockage est un secteur en pleine croissance avec un fort potentiel de rentabilité, il est important de bien se préparer et de suivre certaines étapes clés pour réussir.

  • Se former et acquérir des connaissances : il existe de nombreuses formations et ressources disponibles pour vous aider à comprendre le marché du self-stockage et à développer les compétences nécessaires pour créer et gérer un centre rentable.
  • Rédiger un business plan solide : un business plan vous permettra de définir votre stratégie, de chiffrer vos investissements et vos projections financières, et d’identifier les risques potentiels.
  • S’entourer d’experts : n’hésitez pas à faire appel à des experts dans des domaines tels que la conception, l’assurance, l’acquisition, le financement, le droit, la comptabilité, le marketing, etc. pour vous accompagner dans votre projet.

En suivant ces conseils et en vous engageant pleinement dans votre projet, vous pouvez augmenter considérablement vos chances de réussite dans le domaine du self-stockage, même si vous n’avez pas d’expérience préalable dans ce secteur.

Notre conclusion sur la création d’un centre de self stockage

Créer un centre de self stockage en partant d’une remise commerciale, d’un entrepôt ou d’un ancien local est une solution très astucieuse pour obtenir des revenus locatifs avec un fort rendement. Il faut néanmoins bien évaluer la demande locative et les besoins de stockage de votre quartier. Avant de vous lancer, nous vous recommandons de vous informer et d’être bien accompagné pour mettre toutes les chances de réussite de votre côté. Membre Premium ✨ du CIPg club, retrouvez les coordonnées de notre expert Nicolas Todo dans l’espace appel aux experts.

Comment réussir dans le self-stockage ?

Pour réussir dans le self-stockage, il est important de :

  • Offrir un excellent service client : Soyez réactif, accueillant et professionnel.
  • Proposer des solutions de stockage flexibles : Adaptez vos offres aux besoins de vos clients.
  • Rester informé des tendances du marché : Développez de nouveaux services et adaptez votre offre aux besoins évolutifs des clients.
  • Vous entourer de professionnels : faites appel à des experts dans le self-stockage (concepteur, assureur, securité, marketing, droit).

Comment choisir un emplacement idéal pour un centre de self-stockage ?

Quelles sont les étapes clés pour créer un centre de self-stockage rentable ?

  • Étude de marché : Analysez la demande et la concurrence dans votre zone géographique.
  • Recherche d’un emplacement : Choisissez un emplacement stratégique, accessible et visible, avec une zone de chalandise dense (particuliers et professionnels). Tenez compte des réglementations locales.
  • Financement : Établissez un business plan solide (prévisionnel financier) et recherchez des sources de financement (prêts bancaires, apports personnels, crowdfunding).
  • Aménagement : Divisez l’espace en box de différentes tailles et prévoyez des zones de chargement / déchargement faciles d’accès.
  • Sécurité : Installez des systèmes de sécurité performants (caméras de surveillance, alarmes anti-intrusion, contrôle d’accès).
  • Gestion : Implémentez un logiciel de gestion pour les réservations, les paiements et la gestion des clients.
  • Marketing : Développez une stratégie marketing pour attirer des clients (publicité en ligne, partenariats locaux, offres promotionnelles).

En savoir plus avec l’expert Nicolas TODO

À 33 ans, Nicolas Todo est expert de la niche du self-stockage. Il a été l’un des premiers à partager son expertise dans la création de centre de self-stockage en hyper centre ville pour permettre aux particuliers comme aux professionnels de stocker des affaires et ranger des meubles.

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    • Ce type d’investissement convient au profil investisseur fonceur, n’oubliez pas de bien faire une étude de marché et d’analyser la concurrence avant de créer un centre de stockage.
    • Un investisseur avec un profil prudent devra prendre le temps de bien analyser le quartier pour se rassurer. L’emplacement géographique sera votre critère principal, optez pour un emplacement situé au cœur ou a proximité des grandes villes pour vous rassurer et sécuriser votre investissement.
    • Un profil investisseur dynamique ou expert se positionnera rapidement sur ce type de projet, s’il flaire une bonne affaire ou une opportunité d’achat sans trop de concurrence locale.

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