Devenir rentier : une opportunité à saisir

Devenir rentier de l’immobilier c’est le rêve de beaucoup de Français. Aujourd’hui nous vous présentons un lot de garages qui peut vous permettre de laisser tomber votre travail ! Le lot qui vous est présenté offre la possibilité de générer 5 000 € de revenus bruts par mois. Avec 60 000 € de revenus bruts par an, il y a de quoi arrêter de travailler et vivre confortablement de ses rentes.

Le rapport entre le revenu total brut et le net est intéressant puisque les charges sont faibles. Découvrez vite l’étude de rentabilité de ce lot de garages.

Combien faut-il d’argent pour devenir rentier

Devenir rentier c’est obtenir suffisamment de revenus passifs pour ne plus travailler. Vivre de ses rentes c’est le rêve de beaucoup de monde mais rare sont ceux qui parviennent à ce résultat. Pour exemple, parmi les membres du CIPG club, seulement deux pourcents vivent exclusivement de leurs revenus locatifs.

C’est incroyable le nombre de rentiers que l’on peut trouver sur internet. Ce terme s’est vulgarisé depuis 5 ans pour vous vendre du rêve. Tout le monde peut s’estimer rentier, même quelqu’un qui gagne seulement 1 000 € par mois. Un rentier dans l’immobilier est avant tout une personne endettée qui doit rembourser de nombreux crédits, sauf si votre patrimoine immobilier provient d’un héritage.

L’important est définir le revenu mensuel dont vous avez besoin pour vivre heureux et vous faire plaisir. Le lot présenté ci-dessous donne des revenus locatifs bruts de 60 000 € par an. Bien évidement, il faut déduire de ses revenus les remboursements du crédit nécessaire pour acheter ce bien ainsi que les différentes taxes et impôts. Vous ne serez peut-être pas rentier avec ce lot de garages mais il sera un excellent complément de revenus !

Présentation du lot de garages à vendre

Un lot exceptionnel composé de 85 boxes, garages et parkings sécurisés au cœur de Tarbes (65). L’ensemble comprend 80 garages et places de parking situées en extérieur mais sécurisée dans l’enceinte du lot. Un portail automatique avec code configurable gère l’accès des locataires. Un système de vidéosurveillance assure la sécurité des lieux. La toiture de l’ensemble des garages est refait en tôle type bac acier. Il n’y a aucun toit en fibrociment ce qui garantit à l’investisseur une grande sérénité côté travaux. L’état du lot de garage est impeccable !

💡 Le saviez-vous : La toiture en fibrociment est un cauchemars pour les investisseurs.
Le coût de réfection est élevé si le toit contient de l’amiante. Un toit en fibrociment fait fuir 1 acheteur sur 2 !

La raison de la vente

Le propriétaire du lot de garage est une Société Civile Immobilière (SCI) composée de deux associés. Le premier est à la retraite, il a 67 ans et habite à 37 kilomètres du lots de garages. Sa maman âgée de 93 ans habite également à une grande distance. La raison principale de la vente c’est l’envie de levier le pied. En effet, un lot de 85 garages ne se gère pas tout seul, même si la gestion locative reste basique il faut lui accorder du temps.

Les propriétaires ont différentes sources de revenus et ce lot de garages les obligent à se déplacer régulièrement sur place pour faire l’accueil des locataires.

Une vente par cession de parts de SCI

La vente par cession de parts de Société Civile Immobilière (SCI) ne vous semble pas souvent pratiqué. Détrompez-vous, fiscalement parlant, il est parfois intéressant de reprendre des parts d’une SCI.

Cette méthode permet au vendeur de payer un peu moins d’impôt lors de la transmission. La plus value sur un bien immobilier se calcule en tenant compte du prix d’achat et le prix de revente. Chaque associé doit s’acquitter de l’impôt sur les plus values immobilière en fonction des parts détenus au sein de la SCI. Depuis le 1^er février 2012, la taxe sur les plus values immobilières est fixée à 19% du montant prix de vente moins prix d’achat. Une taxe supplémentaire vient s’ajouter si la plus value est supérieure à 50 000 euros, elle se situe entre 2 et 6% du montant de la plus value.

Dans notre cas, la SCI est à l’IS (impôts sur les sociétés). Le gain constaté est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec toutefois, l’application d’un abattement pour durée de détention.

Du côté de l’acheteur, les avantages sont nombreux :

• La Société Civile Immobilière existe déjà, vous n’avez aucun frais pour constituer une société et déposer les statuts. Pensez quand même à vérifier que les statuts de la SCI existante conviennent à votre projet.
• Un achat plus rapide, l’acte de cession de parts sociales d’une SCI peut-être rapidement rédigé par un notaire.
• Des frais de notaire plafonnés à 8000 € car ce sont des titres à céder.
• La valeur d’une part sociale est calculée au réel en tenant compte des dettes de la SCI. Il faut ajouter la valeur du bien immobilier à la trésorerie présente sur le compte de la SCI et soustraire les dettes (intérêts, fournisseurs, frais d’entretien).

💡 Le saviez-vous : Pour vendre un bien immobilier depuis une Société Civile Immobilière (SCI) sans aucun risque, veillez à ce qu’une clause « vente » soit présente dans l’objet social de la société.

Analyse du rendement, détails des revenus locatifs

Ce lot de 80 garages obtient la note de 56 au baromètre des parkings, cela confirme que ce lot est très sain. Il n’y a aucun travaux à prévoir !

Les revenus locatifs bruts mensuels sont de 5 000 €. Le taux de remplissage est constant et excellent : 97,5 % (sur 80 garages, 2 sont actuellement vacants). Les loyers moyens sont de 62,5 € par mois et par emplacement, il y a différentes tailles de garages. La taxe foncière est de 7 800 € en 2018. L’assurance PNO s’élève à 1000 € pour le lot complet, les charges d’eau, électricité et d’entretien s’élèvent à 250 € par an. Il y a même la possibilité de faire un logement sur place. Comme d’habitude, le tableau de calcul de rentabilité parle de lui même : 8,72% brut.

💡 Le saviez-vous : Le baromètre est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un bien immobilier.

Des travaux qui valorisent encore plus le bien

Le bien obtient une notre de 56 au baromètre du club, ce qui est très positif mais pas surprenant lorsque l’on connait la qualité du bien de Daniel. Les membres du club savent comment Daniel a réussit à maintenir sa place face à une nouvelle concurrence de co-stockage fraîchement arrivée dans la ville de TARBES grâce à l’article : « comment faire face à une concurrence locale féroce » disponible depuis l’espace membre.

Après cette victoire, Daniel en a profité pour remonter ses tarifs en début d’année. Il est passé de 60 € à 65 € pour les garages de taille standard. Il reste parmi les moins chers du secteur géographique. A la demande de voyageurs qui prenaient le train chaque jour. Daniel a construit 4 places de parking situées en extérieur pour étoffer son offre et en a déjà loué la moitié en quelques semaines au tarif mensuel de 30 € ! Il a ajouté un système pour automatiser l’ouverture du portail de l’ensemble grâce à un boitier d’appel. Vos locataires sont préalablement enregistrés et ils doivent composer un numéro pour ouvrir la barrière, plus de problème de bip en panne.

Offre spéciale

Daniel souhaite rapidement trouver un repreneur. Le lot de 80 garages et de 4 places de parking extérieure est mis en vente pour 650 000 €. Au lieu des 850 000 € soit 23 % de remise avec 7 emplacements en plus ! L’idée est de reprendre les titres de la Société Civile Immobilière existante. D’une valeur de 400 000 €, elles correspondent au bien immobilier, il faut poursuivre les prêts en cours avec 250 000 € d’échéances restantes.

Certains membres de notre club ont beaucoup travaillés pour référencer ce stationnement et aider Daniel à trouver des locataires. Nous maintenons l’offre de remise pour l’adhésion à notre club au futur propriétaire. D’une valeur de 15 € ce cadeau vous permettra d’être aidé dès le démarrage de cet investissement et de gérer en toute sérénité vos locataires !

Analyse de la nouvelle rentabilité du lot grâce à cette offre

Le prix de vente est de 400 K€ hors frais de notaire. Auquel vous devez ajouter 250 K€ de remboursement de crédits immobiliers. L’avantage de reprendre les parts d’une SCI c’est que les frais en droit sont minorés soit 16 000 €. Au lieu de 46 000 € sur la base classique investissement immobilier + crédits en cours. Le montant de la taxe foncière s’élève à 6000 €. Nous tenons compte des charges d’électricité, de la société qui supervise le portail automatisé pour un total de 300 € par an et l’assurance qui reste à 1012 €.

La rentabilité brute annuelle arrive à 9,37% ce qui devient très intéressant ! La rentabilité nette est de 8,27 %, hors impôts sur les revenus. L’amortissement de cet investissement se fera sur 12 ans. Comme d’habitude, nous ne tenons pas compte des impôts sur les revenus, qui varient en fonction de votre taux d’imposition ; libre à vous de télécharger ce tableau gratuit et de réaliser la simulation complète…

Vous voulez investir dans ce lot de garages

Le vendeur, membre du club, demande à l’équipe de faire une pré-sélection pour éviter d’être déranger par des curieux. En effet, pour acheter ce lot de garages, le futur propriétaire doit justifier d’un apport financier minimal à hauteur de 35 % de la valeur du lot soit 230 000 €. Le reste doit être financé par un crédit, avec l’antériorité de la comptabilité de la SCI, plusieurs banques vont vous suivre dans ce projet.

Ce lot de garages est un bon placement qui donne de meilleurs revenus qu’un placement bancaire traditionnel. Vous pouvez investir pour vos enfants, exploiter l’argent d’une rente, placer un héritage, etc… Nous avons simulé l’emprunt auprès d’une banque. Pendant 10 à 15 le bien s’autofinance et génère des revenus au propriétaire, par la suite c’est le jackpot pendant encore 10 à 15 ans !

Il y a même la possibilité de loger sur place en édifiant un logement privatif, le vendeur peut s’occuper de vous aider si vous avez le souhait de vivre dans le Sud Ouest de la France.

La cession des parts de la SCI peut se faire sur 2 ans, en laissant la majorité au nouveau propriétaire. Le vendeur restera pendant 1 an pour vous aider à stabiliser votre investissement avant de se retirer. Ce lot se gère comme une petite entreprise sans avoir trop de contrainte, intéressé alors :

Le club ne prend aucune commission sur cette vente. Notre position restera neutre et nous pourrons ainsi conseiller le vendeur comme l’acheteur durant la phase de négociation.