📑 Sommaire
Présentation du bien immobilier
C’est un lot composé de 10 garages situé au premier sous sol d’une résidence de standing à Pontoise (7 rue Eric de Martimprey 95300 PONTOISE) en région Île-de-France. La vieille ville moyenâgeuse est construite sur d’anciennes carrières ce qui fait que les caves, garages et sous-sols sont soumis à des effondrements et beaucoup sont inutilisables et fermés. Certaines constructions récentes renoncent à prévoir des garages en sous-sol et optent pour de simples parkings à ciel ouvert.
Raison de la vente
« J’ai acheté ces garages en 1996 et je souhaite vivre pleinement de ma retraite en voyageant, ce qui laisse moins de temps pour de la gestion locative. »
Josette, membre du club pendant 2 ans.
Analyse du rendement du lot de garages
Le prix de vente est de 300 000 € hors frais de notaire. Le montant de la taxe foncière s’élève à 1 500 € par an et le montant des charges de copropriété est de 200 € par mois. La rentabilité brute annuelle arrive à 5,21%. Comme d’habitude, nous ne tenons pas compte des impôts sur les revenus, qui varient en fonction de votre taux d’imposition ; libre à vous de télécharger ce tableau gratuit et de réaliser la simulation complète… Vous pouvez revaloriser les loyers en réajustant les baux les plus anciens. Diviser un lot pour y mettre des motos ou en prévoyant des chargeurs pour voiture électrique !
La résidence bénéficie, actuellement et depuis des années, d’un gardien de grande qualité qui part à la retraite en juillet 2017. Certains copropriétaires (dont la Présidente) souhaitent alléger les charges en louant la loge (un petit pavillon) et en remplaçant le gardien par une personne à mi-temps ou par une société extérieure de services. Ce projet est compréhensible car les charges sont assez importantes. Tout cela doit passer aux votes en ce mois de novembre. Je crois que la majorité optera pour une personne à mi-temps ce qui contribuera a réduire les charges.
📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
parking, garage, box, cave, entrepôt, hangar, container, local, magasin
La situation géographique est le critère le plus important pour acheter un parking, garage, cave ou entrepôt qui rapporte. Si vous avez obtenu une note inférieure à 40 nous vous conseillons de ne pas perdre trop de temps avec ce bien immobilier sauf si le prix est très attractif. La facteur risque est plus important.
💡 Le saviez-vous : Le baromètre est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un bien immobilier.
Lot finalement divisé en deux groupes de 5 garages
Josette a vendu une première partie de sont lot de garages, il reste 5 garages à vendre. Le prix de vente est de 125 000 € et la rentabilité brute est de 6,21 %. Comme d’habitude, nous ne tenons pas compte des impôts sur les revenus, qui varient en fonction de votre taux d’imposition ; libre à vous de télécharger ce tableau gratuit et de réaliser la simulation complète…
📈📊📉 BAROMÈTRE IMMOBILIER 📉📊📈
parking, garage, box, cave, entrepôt, hangar, container, local, magasin
L’indicateur passe au vert, le bien immobilier que vous avez repéré semble convenable. Vous devez analyser dans le détail tous les points faibles de ce bien (situation géographique, sécurité, vétusté, rentabilité et facilité à la revente) afin d’insister dessus lors de la phase de négociation avec le vendeur.
Avantages et inconvénients
| CRITÈRES | 😉 AVANTAGES 👍 | 👎 INCONVÉNIENTS 🤨 |
|---|---|---|
| Localisation | Bonne situation géographique au centre-ville | |
| Entretien | Le coût des charges de copropriété | |
| Sécurité | Immeuble de grand standing | |
| Rendement | Correct | |
| Potentiel | Peu de garage dans ce secteur, forte demande |
Notre conclusion
Ce lot de garages s’est vendu de manière fractionné sur une période de 2 ans, un premier investisseur a acheté un lot de 5 garages. Quelques mois après, un second acheteur a pris un lot de 3 garages, puis un troisième bailleur est venu acheter les 2 garages restants.
Trop tard ce lot de parkings est vendu ! 💸
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