Rendement, cash-flow et rentabilité

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Avant de commencer cette série d’exercices, nous allons vous expliquer ou vous rafraichir la mémoire sur le langage de la rentabilité locative appelé également le rendement locatif d’un projet. Il existe 3 manières de mesurer la performance d’un projet immobilier : calculer le rendement (brut, net ou net net), calculer le cash-flow ou calculer la rentabilité. Des membres ont la gentillesse de partager des informations confidentielles et des expériences avec vous. Nous vous demandons de les respecter, toutes les discussions sur ce sujet doivent rester au sein de notre club.

Le rendement

Le rendement brut

Le rendement brut vous permet de savoir rapidement si une opération immobilière est assez rentable et s’il est pertinent d’aller plus loin. Facile à calculer, il donne souvent un taux élevé qui ne tient pas compte des dépenses (charges, taxes et impôts). Il existe deux variantes pour calculer le rendement brut d’un projet :

  • Variante 1 : Rendement brut (en %) = loyer annuel x 100 / prix d’achat du bien
  • Variante 2 : Rendement brut (en %) = loyer annuel x 100 / prix d’achat et frais d’acquisition (frais d’agence, de notaire, de dossier, incluant même les éventuels travaux). Cette variante est recommandée au sein du club.

Exemple : un lot de 4 garages est vendu 50 000 €, chaque garage est loué 80 € par mois soit 320 € par mois. Le rendement brut c’est 320 x 12 x 100 / 50 000 = 7,68 %. Les frais d’acquisition sont de 8 % de frais de notaire et 1000 € de frais de dossier, soit 5 000 € au total. Le rendement brut : 320 x 12 x 100 / (51 000 + (50 000 x 0,08)) = 6,9 %.

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