Vaincre la concurrence locale des centres de stockage

📖⌚ 6 minutes.  📅💫 juin 26, 2026.

Les centres de stockage sortent rapidement de terre et peuvent créer une concurrence locale désagréable pour les propriétaires de garages loués en garde meubles. Des membres vous partagent leurs solutions pour lutter efficacement contre cette concurrence.

C’est une situation que redoutent de nombreux investisseurs.

Après plusieurs années de taux de remplissage proche de 100 %, un nouvel acteur du self-stockage ouvre ses portes dans votre secteur. Publicité massive, bâtiments flambant neufs, offres promotionnelles, communication digitale… Faut-il craindre une baisse des loyers ? Une perte de clients ? Revoir totalement son modèle économique ?

Pas forcément.

L’arrivée d’un concurrent ne signifie pas automatiquement la fin d’une activité rentable. Encore faut-il comprendre comment réagir, quelles décisions prendre… et surtout quelles erreurs éviter.

Au sein du CIPG club, plusieurs investisseurs ont accepté de partager en toute transparence leur expérience après avoir vécu cette situation. Leurs enseignements montrent qu’il est possible de conserver un excellent taux d’occupation, même face à des enseignes nationales.

Un business modèle qui a fait ses preuves

Le cas de Daniel à TARBES (65)

Daniel est un investisseur très expérimenté, il a construit son patrimoine immobilier au fil du temps avec des garages, je vous invite à connaitre son parcours pour en savoir plus. La stratégie appliquée par Daniel est très simple : investir dans la construction de petits lots de garages, les rentabiliser avec un taux de remplissage de 100% puis recommencer la construction de nouveaux emplacements… Aujourd’hui son terrain est quasiment plein, avec 88 garages, je peux vous garantir que Daniel est considéré comme un investisseur expert au sein de notre club.

La concurrence dans le quartier était très faible jusqu’à l’arrivée d’entreprise de stockage fin 2016, il y avait peu de garages dans ce quartier résidentiel. Le lot est très connu dans le quartier et le bouche à oreille depuis les années 70 à fait ses preuves. Le taux de remplissage était proche des 100%, notre club met en avant ce bien et l’annonce sur Tarbes est très fréquentée sur notre site internet. De nombreuses demandes débouchent souvent à un contrat de location après une visite. La majorité des garages sont loués pour faire du stockage et du garde meuble auprès de particuliers, une autre partie de la clientèle est composée d’artisans qui garent des véhicules de société, des remorques et rangent du matériel. La dernière tranche des revenus provient de personnes habitant dans l’immeuble situé à proximité qui louent des garages pour garer leurs véhicules. Le demande de ces dernières années est tellement forte que Daniel à décidé de reconstruire de nouveaux garages sur la partie de terrain disponible.

La SCI CPg à ROANNE (42)

En parallèle à Daniel, la SCI CPg a connu la même situation en 2022. Le business modèle mis en place par Philippe et Christophe fonctionne bien et produit de bons revenus. Je vous invite à découvrir leur projet en lisant une série d’articles. La stratégie appliquée par la SCI CPg est simple : aménager un entrepôt pour proposer différentes tailles de garde meuble. Un tarif attractif permet de viser un taux de remplissage de 100% sur le long terme.

L’entrepôt de la SCI CPg accueille une majorité de particuliers, avec 3 tailles proposées : 8 m³, 12 m³ et 34 m³. Les petits et moyens boxes sont très appréciés pour offrir un stockage complémentaire aux gens, il y a peu de turn over. A l’inverse, les grands boxes sont utilisés temporairement le temps de gérer un déménagement. L’entrepôt est situé à la campagne au cœur d’un petit village, ce sont les tarifs attractifs, souvent 3 fois moins cher que les centres de stockage qui fond le succès de la SCI CPg.

Cet article est réservé aux sympathisants et membres du club🍀. Il vous reste 90 % à découvrir.

Ce que découvrent les adhérents du CIPG club

Dans la version intégrale de cet article, nous analysons deux cas concrets d’investisseurs confrontés à l’arrivée de centres de self-stockage à proximité immédiate de leurs sites. Vous découvrirez notamment :

✔ Les stratégies qui fonctionnaient avant l’arrivée de la concurrence et pourquoi elles ont dû évoluer.

✔ Les réactions observées lors de l’ouverture de nouveaux centres de stockage.

✔ Les actions concrètes mises en place pour conserver un taux de remplissage élevé sans entrer dans une guerre des prix.

✔ Comment adapter intelligemment sa politique tarifaire tout en préservant sa rentabilité.

✔ Les leviers de communication locale qui permettent de rester visible sans exploser son budget publicitaire.

✔ Les méthodes pour renforcer sa notoriété et fidéliser durablement sa clientèle.

✔ Le bilan réalisé plusieurs mois après l’arrivée de la concurrence : évolution du taux d’occupation, impact sur les revenus et enseignements tirés de cette expérience.

✔ Les conseils pratiques issus du terrain, directement partagés par des membres qui exploitent plusieurs dizaines de garages et espaces de stockage.

La concurrence fait désormais partie du marché du stockage. Les investisseurs qui réussissent ne sont pas ceux qui cherchent à l’éviter, mais ceux qui savent adapter leur stratégie au bon moment.

Au sein du CIPG club, nous partageons des retours d’expérience concrets, des chiffres réels et des méthodes éprouvées par des investisseurs de terrain. Vous profitez ainsi des enseignements de ceux qui ont déjà traversé ces situations… sans avoir à apprendre à vos dépenses.

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