Faut-il participer à l’assemblée générale de copropriété ?

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Un bien hors copropriété est toujours plus prisé des investisseurs, c’est plus facile de décider seul. Malheureusement, il existe de nombreux biens immobiliers régies par des copropriétés. La majorité des grands ensembles sont régis par des syndics de copropriété. Tous les propriétaires ne comprennent pas forcément l’intérêt de se déplacer pour participer aux assemblées générales de copropriété (AG). Dans cet article, vous comprendrez pourquoi vous risquez de perdre de l’argent en restant chez vous !

A quoi sert l’assemblée générale de copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires (AG) a lieu au moins une fois par an, l’objectif de cette réunion est de débattre et voter les futurs budgets et travaux de la copropriété.

Tout commence par la réception d’une convocation avec l’ordre du jour de la réunion en recommandé postal. Une fois par an, le syndic d’une copropriété doit réunir tous les propriétaires d’un ensemble immobilier en copropriété pour faire valider les budgets de l’année suivante. Cette séance est également l’occasion de rencontrer l’ensemble des copropriétaires et de discuter sur la vie de la résidence. La séance débute par la distribution des pouvoirs des copropriétaires absents, puis se déroule au fil de l’ordre du jour et des différentes questions. N’oubliez jamais que le rôle d’un syndic de copropriété est de conseiller et d’accompagner tous les propriétaires.

Nous pouvons vous l’avouer, les réunions de copropriétaires sont bien souvent longues et ennuyeuses… Mais au sein de cette réunion vous allez échanger avec tous les interlocuteurs qui vous permettrons de faire vivre correctement votre investissement. Par exemple : si vous devez un jour diviser une place de parking ou transformer une place de parking en box fermé, vous devez obtenir l’accord de la majorité des copropriétaires et du syndic… Il sera essentiel d’entretenir de bonnes relations pour réaliser tous vos projets et doper vos rendements.

💡 Le saviez-vous : Le taux de participation moyen aux assemblées de copropriétaires est de seulement 20 %.

Ne pas y aller c’est accepter de perdre de l’argent

C’est lors de cette réunion que toutes les décisions de dépenses sont prises. Le poids des votes de chaque propriétaire est évalué en fonction des tantièmes, une sorte de quote-part calculé en fonction de la surface de chaque lot. Autrement dit, plus vous possédez de m² plus vos tantièmes sont élevés ; et par conséquent plus votre voix pèsera dans les votes. Pour une place de parking ou un garage, vos tantièmes seront faibles par rapport au propriétaire d’un logement.

Néanmoins, même si elles ne représentent pas grand-chose, c’est votre présence qui vous permettra d’influencer les votes… Vous avez un autre atout pour faire valoir votre opinion : la parole, présentez vos arguments à l’ensemble des propriétaires. Défendez votre intérêt principal : le rendement de votre bien, les travaux fond augmenter vos dépenses. Lors d’une réunion de nombreux propriétaires sont hésitants, vous devez appuyer les propriétaires votant contre et insister sur leurs arguments pour réduire au maximum les dépenses de la copropriété.

Les copropriétaires impliqués mais dépensiers

Il existe différents profils de copropriétaire dans une résidence : ceux qui veulent dépenser le moins possible et ceux qui vont faire toutes les améliorations proposées. Dans la plupart des cas, les copropriétaires dépensiers sont souvent plus actifs et impliqués que les autres. Plusieurs membres du club, essaient d’être en lien avec les membres du conseil syndical. C’est en général une petite équipe composée de 3 à 6 copropriétaires qui sont en lien avec le syndic professionnel. Il ne faut jamais négliger les membres du conseil syndical, c’est eux qui vont orienter les tendances dans une copropriété et entrainer les autres dans les dépenses ou vers l’économie.

Vous l’avez compris, rejoindre le bureau du conseil syndical de votre copropriété est un avantage. Avec au maximum une réunion par trimestre, cela permet de bien préparer le terrain tout en cadrant le syndic professionnel. Une autre solution est de bien préparer chaque assemblée générale pour venir avec de bons arguments.

L’influence du syndic pour les travaux

Un syndic professionnel va souvent pousser pour faire voter et réaliser des travaux. Le gestionnaire de votre copropriété prodigue un conseil en recommandant d’effectuer les travaux pour que la résidence reste en bon état. Vous ne le savez peut-être pas mais la plupart des syndics profitent des travaux pour récupérer un pourcentage de rémunération pour l’attribution et la supervision d’un chantier. L’entretien des locaux est parfois indispensable, mais d’autres améliorations ne sont pas toujours justifiées…

Solutionner les problèmes sans trop dépenser

Il y a toujours des problèmes à résoudre dans une copropriété. La meilleure solution est de penser au bien être des résidents et de vos locataires. Chaque problème amène une ou plusieurs solutions, être membre du conseil syndical vous permet d’orienter les solutions les plus économiques.

Nous allons vous donner un exemple : un copropriétaire se plaint que des véhicules abiment son grillage en reculant trop sur le parking. Comme il est très difficile d’identifier clairement le ou les véhicules incriminés, ce propriétaire a déjà fait marché par 2 fois l’assurance de la copropriété entrainant des augmentations pour cause de sinistre. Le copropriétaire demande une solution radicale : installer des poteaux en métal à l’arrière de chaque place de parking pour protéger le grillage. Sa demande semble légitime, dans ce cas, la solution plus économique est d’installer des butées de roues en caoutchouc sur chaque place de parking.

Une autre solution plus radicale est de surveiller tout véhicule stationné et de prendre des photos si ce dernier abime le grillage afin de se retourner contre le conducteur.

Pas disponible : transmettez votre pouvoir

Vous ne pouvez pas vous rendre à l’assemblée générale ? Il faut transmettre votre pouvoir de vote à une autre personne ou à votre syndic. Nous vous conseillons de rencontrer un propriétaire de confiance, quelqu’un qui est plutôt contre les dépenses inutiles afin de vous aider à conserver votre niveau de rentabilité et votre argent. C’est auprès de cette personne que vous devez confier votre pouvoir pour vous représenter lors de l’assemblée de copropriétaire.

Explosion des frais de syndic

De nombreux copropriétaires ont reçu une désagréable nouvelle en se rendant à l’assemblée générale. Les frais de syndic augmentent encore… Ils ont explosé en 2014 lors de la sortie de la loi Alur. Cette hausse importante devait être suivie par une stabilisation des tarifs ; mais il n’en est rien. Les frais de syndic ne cessent de grimper depuis… Quel que soit le syndic de copropriété, les mêmes raisons sont toujours évoquées lors de l’assemblée générale. Pour les copropriétaires c’est la douche froide, pour un investisseur de la niche immobilière, les frais de syndic représentent parfois une grosse dépense.

La charge de travail du syndic de copropriété

Voici les mesures imposées par le gouvernent Français qui justifient l’augmentation de la charge de travail de syndics :

    • La création d’un compte bancaire par copropriété. Uniquement pour les résidences de plus de 15 lots. Cette mesure augmente le temps passé à répartir les règlements trimestriels sur chaque entité.
    • L’immatriculation de chaque copropriété auprès d’un organisme, doit également générer un surcroît de travail.
    • La mise à disposition d’un accès à distance pour toutes les données informatiques de chaque copropriété. Cette mesure génère des frais de mise en service.

Des arguments périmés depuis 2015, le problème c’est que les arguments mis en avant sont imposées par la loi Alur de 2014. La création d’un compte bancaire séparé est obligatoire depuis 2015, toute la migration comptable est déjà en place. Les syndics ont adapté leur temps de travail. L’immatriculation des copropriétés est faite, il n’y a aucune démarche annuelle à faire. Pour finir, l’informatisation simplifie et réduit les traitements réalisés par le personnel ! Le poste de dépense pour la dématérialisation doit logiquement faire baisser les frais…

Les charges de copropriété en hausse chaque année

En moyenne, les charges de copropriété augmentent de 3% chaque année. Une étude publiée par un courtier en syndics démontre que les prix battent des records à Paris. En effet, un tarif annuel moyen de 40 € par m² sur la région Parisienne ; contre 24 € par an et par m² en province. L’augmentation annuelle reste beaucoup plus faible dans la capitale avec une moyenne de +0,3%. En province, les hausses moyennes tournent autour de 4,6% mais plusieurs syndics essaient de passer des augmentations annuelles de 6%.

Attention aux frais imbriqués dans les montages Association Syndicale Libre (ASL). Depuis ces dernières années, une nouvelle technique est arrivée sur le marché pour augmenter les revenus des syndics. L’imbrication de copropriétés dans des ASL. Dans notre exemple, un groupe de 105 logements est composé de 5 copropriétés. Le tout regroupé dans une ASL. Les copropriétaires voient les frais de syndic augmenter de 3% dans chaque copropriété et dans l’ASL. Cette augmentation passe facilement puisque 3% ce n’est pas grand-chose. Mais tout le monde oubli que l’augmentation réelle des frais de syndic est de 6% puisque chaque copropriété paye aussi pour la gestion de l’ASL.

Mise en concurrence pour négocier

💡 Le saviez-vous : Les syndics de copropriété se concertent pour uniformiser les tarifs au sein d’une même ville. Consultez les petits syndics ou les syndics en ligne !

Comment faire la mise en concurrence

Depuis la loi Alur de 2014, vous avez le droit de mettre en concurrence votre syndic de copropriété tous les ans. Afin de mettre en concurrence votre syndic de copropriété, vous devez lui adresser une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande permet de mettre un point à l’ordre du jour, dans notre cas, c’est une mise en concurrence en fournissant le devis et la proposition de contrat de syndic d’un concurrent.

Vous pouvez envoyer un courrier recommandé en utilisant le site de la poste ou faire une remise en main propre de la demande d’inscription. Dans ce dernier cas, il faudra vous assurer de garder une copie et de faire inscrire par votre interlocuteur une mention : « remis en main propre le date » et que ce document soit tamponné et signé.

Cette action va mettre la pression sur votre syndic. Avec une direction professionnelle, vous recevrez une contre proposition bien placée au niveau du tarif. Parfois la direction se vexe et prend peur de voir partir ses clients, la relation entre le copropriétaire ayant soumis la proposition et le syndic peut se tendre.

En règle générale, le syndic actuel va proposer un prix légèrement au dessus de l’offre la moins chère proposée. La direction se disant que les copropriétaires ne vont pas tout changer pour gagner que quelques euros par mois. Mais dans 100% des mises en concurrences que nous avons suivi au sein du club, le syndic revoit sa copie et baisse son tarif pour se rapprocher du concurrent.

Négocier avec la direction de votre syndic

Malheureusement pour les copropriétaires, tous les syndics vont dans la même direction avec des augmentations annuelle de 2 à 6 %. Il ne faut pas oublier la hausse de 2014. Les augmentations liées à la loi Alur ont fait grimper la note de 15 à 25%… Difficile pour les propriétaires de digérer l’addition de l’époque et de constater que les frais évoluent encore ! Alors il faut monter au front, demander une réunion extraordinaire avec la direction de votre syndic de copropriété et négocier.

Évoquez l’hypothèse d’ouvrir un compte dans un établissement bancaire différent de celui de votre syndic. Il existe dans certaines banques de faux comptes-séparés qui permettent de traiter plus facilement et plus rapidement les mouvements de fonds. Vous vous rendrez vite compte que votre syndic possède déjà ce type de produit bancaire. Ils auront du mal à justifier que le temps de traitement reste compliqué.

N’oubliez pas de rappeler que la dématérialisation des données simplifie le travail du syndic. Certes le logiciel de gestion a coûté de l’argent pour sa mise en place. Franchement depuis 2015 ce logiciel est forcément amorti !

Poser sur la table les éventuels jeux de montage imbriquant copropriétés et ASL. On constate une multiplication des frais par deux à chaque fois. Demandez le coût pour revoir les statuts de l’ASL et simplifier le fonctionnement. Vous pouvez gagner de l’argent en simplifiant.

Faites faire des devis comparatifs. En général, les tarifs sont uniformes dans les villes d’un syndic à l’autre. N’oubliez pas de consulter les syndics en ligne. Leurs tarifs sont très compétitifs, certes il n’y a pas le même service de proximité ; mais votre objectif est de mettre la pression.

Changer de syndic de copropriété

Même si la loi simplifie le changement de syndic de copropriété, les professionnels de l’immobilier connaissent des astuces pour vous bloquer et vous empêcher de changer. Vous devez connaitre plusieurs astuces sur le déroulement de la séance et les votes pour ne pas vous faire avoir et imposer un changement. Un professionnel de l’immobilier, gérant d’un syndic de plusieurs copropriétés nous donnes ces astuces pour changer à coup sûr de syndic.

Astuces légales pour changer de syndic sans être bloqué

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Gérer votre copropriété en syndic bénévole

Il est possible de reprendre de manière bénévole la gestion de votre copropriété en remplacement d’un syndic professionnel. Cette solution plus économique permet aux copropriétaires de bénéficier d’une gestion plus réactive. Mais sachez que ce n’est pas une mince affaire ! Beaucoup de rigueur et de temps seront nécessaires mais les économies réalisées valent la peine de se poser la question.


Conclusion

Vous l’aurez compris, il faut impérativement participer aux assemblées générales de copropriété, même si vous n’avez qu’une place de parking ou un garage. Votre présence permet d’être vigilent sur les actions proposées par votre syndic et de faire des économies.

La mise en concurrence vient souvent tendre les relations entre le copropriétaire à l’origine de la demande et le syndic professionnel. C’est un droit qui doit justement être utilisé afin de recadrer les prix pratiqués par les syndics. Espérons que nos élus vont se rendre compte de la manœuvre des syndics de copropriété et prendre des mesures afin d’encadrer les augmentations trop souvent jugées abusives…

Christophe revenus immobilier

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