Choisir son régime d’impôts et bien remplir sa déclaration

Comment choisir son régime d’impôts foncier

Le choix entre deux régimes : micro-foncier / réel

Propriétaire bailleur, vous avez le choix entre deux régimes d’impôts pour déclarer vos revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel. Il est très important de choisir le bon régime pour éviter de payer trop d’impôts et optimiser votre fiscalité. C’est la période où il faut remplir sa déclaration d’impôts sur les revenus. Nous avons reçu de nombreuses demandes de la part de nos lecteurs… C’est pourquoi nous publions cet article pour vous aider à déclarer au mieux vos revenus locatifs.

Comme tous revenus, les loyers d’une location d’emplacement de stationnement (parking, garage, box, garde meuble) sont considérés comme des revenus fonciers imposables. La première chose à faire avant de remplir votre déclaration 2042 est de choisir votre régime d’impôts. Le micro-foncier ou régime réel en tenant compte de votre patrimoine immobilier complet regroupant vos stationnements et vos logements (appartements, immeubles de rapport, meublés, etc…).

Une fiscalité différente entre les deux régimes

La déclaration sous le régime micro-foncier est simplifiée, et l’abattement fixe de 30 % reste l’avantage principal. Ce régime d’impôt est intéressant à condition que le montant total de vos charges et de vos emprunts ne dépasse pas 30 % de vos revenus. Sachant que vous devrez obligatoirement opter pour le régime réel si l’une des trois conditions suivantes s’applique :

• Vos revenus fonciers brutes hors charges dépassent 15.000 € par an,
• Vous avez au moins un logement loué en meublé,
• Vous bénéficiez de régime fiscal particulier. Investissement sous les lois Besson, Robien, Borloo, Malraux, etc… sauf le régime Scellier qui permet choisir l’option micro-foncier.

Le régime micro-foncier a été mis en place par l’administration fiscale pour permettre aux petits investisseurs de déclarer facilement leurs revenus fonciers. Il est parfaitement adapté aux propriétaires qui se lancent dans l’immobilier de parkings ou de garages. Il peut même convenir si vous avez un logement en location. Tous les investisseurs concernés non pas forcément intérêt à opter pour cette solution.

💡 Le saviez-vous : Seulement 3 personnes sur 5 prennent le temps de comparer les deux régimes d’impôts sur les revenus locatifs.

Dans certains cas, le montant des dépenses (charges et frais) peut dépasser le taux de 30 % retenu par l’administration fiscale. Si vous avez acheté, par exemple, un lot de garages avec un emprunt pour financer l’achat. Il est probable que le crédit vous coûte cher les premières années. Il sera peut-être plus intéressant de partir sur le régime réel pour faire du déficit foncier et réduire vos impôts.

Le régime réel permet de calculer votre revenu foncier net, en déduisant de vos loyers toutes les charges liées au propriétaire. L’abattement calculé par l’administration fiscale est directement lié à vos dépenses. Ce régime vous permet de réaliser un déficit foncier dans une limite de 10 700 €. Seul inconvénient au système, lorsque vous choisissez le régime réel, vous êtes bloqué dans ce régime pour 3 années consécutives. Très avantageux si vous réalisez et étalez sur plusieurs années des travaux de rénovation ou d’amélioration sur vos biens.

Simulateur pour comparer les régimes d’impôts fonciers

Les membres du club ont réalisé un simulateur pour vous aider à choisir votre régime d’impôt en fonction de votre situation :

Déclarer ses revenus locatifs en micro-foncier

Vous devez simplement reporter le montant de vos loyers encaissés sur la déclaration dans la case réservée au régime micro-foncier. Les revenus locatifs comprennent bien évidement tous les loyers encaissés même en avance dans l’année. Sans oublier vos provisions sur charges, seul les cautions sont à exclure. Si vous avez reçu des indemnités d’assurances dans le cadre d’un loyer impayé, d’une vacance locative ou des subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) il faudra les inclure aux revenus perçus.

L’administration fiscale va vous appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur ces revenus. Avant de les ajouter à vos autres revenus et salaires, pour calculer votre imposition.

Remplir sa déclaration en micro-foncier

Dans la case BE de la section 4 revenus fonciers, vous devez indiquer vos recettes brutes sans abattement. C’est-à-dire la sommes totales de vos revenus fonciers encaissés au cours de l’année. Ne déduisez aucun frais ni dépenses puisque le régime micro-foncier vous offre un abattement forfaitaire de 30 %. N’oubliez pas de déclarer les noms et adresses de vos locataires en utilisant notre modèle de lettre ou le module disponible sur le site des impôts.

Déclarer ses revenus fonciers au régime réel

Voici la liste des charges et des frais déductibles de vos revenus locatifs bruts, suivant l’article 31 du code général des impôts :

• Charges récupérables et non récupérées. Vous trouverez la liste complète des charges et taxes récupérables auprès de votre locataire en lisant notre sujet: liste des charges récupérables.

• Intérêts d’emprunt. Les intérêts des emprunts souscrits lors de l’achat ou de la réalisation de travaux sont déductibles.

• Impôts et taxes à la charge du propriétaire. Retrouvez la liste complète de ces taxes et impôts en lisant notre article: impôts, taxes et charges, qui paye quoi ?
• Dépenses d’entretien et de petite réparation. Regroupe tous les travaux relatifs à l’entretien et le maintient de l’état locatif de vos biens. (réparation de serrure, porte basculante, entretien et peinture des sols, etc…)
• Frais et charges de gestion. Regroupe toutes les rémunérations (honoraires, commissions, salaires et charges sociales) versés à votre syndic de copropriété ou à un employé (gardien ou concierge). Ainsi que tous les frais de procédure juridique que vous avez engagées contre un ou plusieurs locataires. Attention comptez uniquement le coût juridique réel et non les éventuelles pertes financières. Puis enfin, les autres frais de gestion qui n’entrent pas dans les catégories précédentes à hauteur de 20€ par an et par bien loué. Pour lesquels vous devez bien évidement avoir des factures en guise de justificatifs. Dans le cas d’un paiement de provision sur charges à votre syndic, vous devez déduire le montant de la provision en régularisant la différence lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu de l’année suivante.
• Primes d’assurances. Regroupe toutes les coûts d’assurances liées à vos biens immobiliers loués (assurance vol, incendie, dégât des eaux, bris de glace, vandalisme, causes naturelles, assurance crédit et loyers impayés).  
• Travaux d’amélioration. Vous pouvez inclure le coût de travaux de rénovation électrique, de remplacement d’une porte de garage… Cependant, tous les travaux dit de gros œuvre qui consistent à l’agrandissement d’un bien ne sont pas déductibles.

Remplir et déclarer en régime réel

Pour commencer, vous devez remplir le formulaire annexe 2044. Indiquez le nombre de sociétés immobilières, de fonds de placement immobilier (FPI) ou de propriétés rurales et urbaines que vous détenez. Prenons l’exemple d’un propriétaire d’un lot de garages tous situés à la même adresse. Dans ce cas, vous allez déclarer : 1 dans la case propriété urbaine. Tapez l’adresse du ou de vos bien(s) immobilier(s), sans oublier de renseigner le ou les nom(s) de votre ou de vos locataire(s). Indiquez ensuite le montant des revenus perçus au cours de l’année (loyers, recettes diverses, valeur locative réelle des biens dont vous avez la jouissance). Vous obtiendrez un résultat en additionnant tous ces éléments qui correspond au total de vos recettes de l’année.

Vous devez faire le même exercice pour déclarer vos frais de gestion, dépenses et charges. Intégrer au calcul vos primes d’assurances, le montant des charges récupérables que vous n’auriez pas demandées au départ d’un locataire. Sans oublier le montant des éventuels travaux ainsi que les justificatifs de ces derniers. L’état vous accorde un montant de frais fixe par nombre de locaux, indiquez bien le montant qui correspond. Il ne vous reste plus qu’à saisir le montant des taxes foncières. N’oubliez pas les intérêts d’un éventuel emprunt qui viendront réduire vos revenus.

En fonction des éléments que vous avez saisis, le tableau récapitulatif vous explique comment remplir les cases principales de la déclaration. Selon les différents cas : bénéfice ou déficit pour compléter les cases revenus fonciers imposables BA de la section 4. Sans oublier le déficit imputable sur les revenus fonciers et global BB et BC de la section 4. Puis les déficits antérieurs non encore imputés BD et les primes d’assurance pour loyers impayés BF toujours dans la section 4 de votre déclaration.

💡 Le saviez-vous : Faire un don à une œuvre caritative vous permet de réduire le montant de vos impôts.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En 2019, le gouvernement remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le secteur de l’immobilier est le plus impacté par cette nouvelle réforme. L’état se concentre maintenant sur votre patrimoine immobilier en oubliant plusieurs supports de placements bancaires dans le but de favoriser les investissements productifs.

Pour de nombreux ménages, les patrimoines sont composés principalement d’immobilier. Il va donc falloir calculer si vous faites partie de ceux qui possèdent beaucoup de biens immobiliers si vous êtes redevable ou non de cet impôt sur la fortune immobilière. Votre patrimoine immobilier imposable au 1^er janvier de chaque année vaut plus de 1 300 000 €, alors vous allez payer l’IFI.

Calcul de l’IFI, abattements et exonérations

Comme pour l’ISF, votre résidence principale conserve un abattement de 30 %. Seulement 70 % de la valeur de votre résidence principale est taxable au titre de l’IFI. Nous vous rappelons que votre résidence principale est le logement où vous résidez aux yeux de l’administration fiscale.

L’IFI taxe votre patrimoine net, vous pouvez réduire vos crédits immobiliers en date du 1^er janvier de l’année en cours. Déduisez le capital restant dû de chaque prêt immobilier ayant servi à financer de l’immobilier (biens, parts, actions, amodiation, etc…) sans oublier que les crédits ne sont pas entièrement déductibles.

Certains montages SCI vous permettront de donner un usufruit, un droit d’habitation ou un droit d’usage à titre personnel pour changer la valeur en pleine propriété. Je vous recommande d’être bien conseillé par un expert avant de vous lancer dans ce type de statut. Le risque majeur est d’être épinglé par le FISC ! Si vous avez des locations meublées, passez loueurs en meublés professionnels (LMP) pour voir vos locations meublées être exonérées d’IFI.

Il sera judicieux de vendre une partie de votre parc immobilier afin de diminuer le patrimoine taxable au titre de l’IFI. Placez votre argent ailleurs hors immobilier ou dans la niche des parkings par exemple !

L’IFI remet les parkings et les garages dans la course

Contrairement à l’immobilier traditionnel, la niche des parkings et des garages va profiter de cette réforme. Il est fiscalement plus rentable d’investir dans un lot de garages que dans un immeuble de rapport !

Comme la valeur patrimoniale d’un lot de garages restera bien inférieure à celle d’un immeuble de rapport. De nombreux propriétaires immobiliers vont se tourner vers la niche des garages pour faire baisser leur patrimoine imposable tout en conservant des revenus locatifs corrects.

Vous êtes maintenant prêt(e) à remplir votre déclaration sur les revenus fonciers !