Comment rédiger l’annonce parfaite pour louer ou vendre un bien immobilier

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Rédiger la bonne annonce qui permettra de louer ou de vendre rapidement votre bien immobilier n’est pas une mince affaire… Voici quelques conseils pour vous aider à vous démarquer face à la concurrence sur le marché de l’immobilier ! Nous partageons également une étude que nous avons réalisé pour vous dire sur quel site vous devez poster votre annonce pour louer ou vendre à coup sur.

Préparer votre annonce en notant les informations

Avant de rédiger une petite annonce pour louer ou vendre un bien immobilier, il faut préparer le terrain. La première chose à faire : poser les informations sur une feuille de papier ou les écrire dans votre ordinateur. Cela ne sert à rien de vous lancer dans l’écriture d’une annonce sans avoir posé les bases et les mots clefs, les avantages que vous voulez mettre en valeur.

Annonce : les informations essentielles

Un futur locataire ou acheteur doit accéder rapidement aux informations déterminantes dont il a besoin pour se décider à visiter votre bien. Les membres du club ont préparé une liste non exhaustive des informations essentielles qui doivent apparaître dans votre petite annonce :

  • La nature du bien : 🅿 place de parking, 🚗 garage ou box fermé, 📦 box de stockage, 📦 cave, 🏭 entrepôt, hangar ou local artisanal, 🏬 local commercial, pas de porte.
  • L’adresse précise du bien.
  • La surface au sol exacte du bien, ne trichez pas sur les m².
  • L’accès est très important : noter les dimensions (largeur et hauteur) d’une porte ; si c’est adapté aux personnes à mobilité réduite (PMR) ♿.
  • Les stations de transport en commun les plus proches (🚌 arrêt de bus, 🚎 tramway, 🚉 station de métro, 🚝 gare, 🚢 port).
  • L’étiquette énergie pour un local destiné à un usage de bureau.
  • La manière dont vous souhaitez être contacté (mail, téléphone, sms) et à quelles heures.
  • Le loyer et les charges ou le prix de vente souhaité ainsi que le montant des dernières charges.
  • Préparer des photos du bien et de son accès.

💡 Le saviez-vous : Soyez honnête dans votre annonce, ne mettez jamais une fausse information qui pourrait induire en erreur.

Prenons deux exemples issues de la communauté : Monsieur X arrondit la surface au sol de son parking pour le rendre plus attrayant. Madame Y vient le visiter et mesure l’emplacement pour voir si la place qui reste une fois sa voiture garée… Madame Y se rend compte que Monsieur X a mentit dans son annonce, elle aura des doutes sur le reste des informations fournies et ne prendra pas la place de parking. A cause d’une imprécision volontaire, Monsieur X a perdu du temps et un locataire ou raté une vente.

Les mentions interdites dans une annonce

La discrimination est interdite, cela signifie qu’un propriétaire bailleur ou un vendeur ne peut pas écarter une catégorie de personnes. L’annonce immobilière ne doit contenir aucune mention qui laisse penser que le propriétaire refusera un locataire ou de vendre en raison d’un critère qualifié de discriminatoire par la loi (article 225-1 du Code Pénal). Sachez qu’un propriétaire qui refuse de louer ou de vendre pour un motif discriminatoire risque une peine de prison de 3 ans et une amende de 45 000 €.

Comment estimer le prix de vente ou le loyer ?

Savoir estimer le prix de vente ou le loyer de son bien immobilier est très important et dépend de plusieurs paramètres. Effectivement, chaque bien immobilier a ses spécificités ce qui complique l’estimation et rend l’étude difficile. Cette étape est indispensable pour avoir un bon positionnement sur le marché afin de trouver rapidement un locataire ou un acheteur. Le plafonnent des loyers et l’encadrement des loyers, qui consiste à fixer un montant au m² par ville à ne pas dépasser, ne s’applique pas pour la niche immobilière des parkings, garages, caves, entrepôts et murs commerciaux. Vous pouvez fixer librement le montant de votre loyer en restant dans les prix du marché au risque de ne pas trouver de locataire. C’est exactement le même principe pour fixer un prix de vente, il faut rester dans les prix du marché pour trouver un acquéreur et vendre rapidement.

Définir les spécificités et les avantages de votre bien

Vous devez comprendre que le prix dépend du marché, plus précisément de l’offre et de la demande locale. Celui-ci diffère selon les particularités ou les caractéristiques du bien à louer ou à vendre.

  • Le facteur le plus important qui détermine le prix d’un bien est sa localisation. Cette dernière détermine la valeur locative du bien. Le prix sera différent suivant la situation géographique : dans une même ville, le tarif peut varier d’un quartier à l’autre. L’hyper centre-ville reste le plus prisé. La proximité avec une gare ou des rues piétonnes commerçantes feront encore monter la valeur.
  • Le second facteur que les personnes en recherche regardent c’est justement l’emplacement en lui-même. La première chose qui saute aux yeux est l’accessibilité, ce critère inclut la superficie, les espaces et les accès. Juste après viennent les questions de sécurité comme la qualité de l’éclairage, un système de vidéosurveillance présent sur place, etc…

Être au prix du marché pour louer ou vendre rapidement

Nous en avons parlé précédemment, le prix du marché est le point essentiel pour trouver rapidement preneur. Suivant les caractéristiques définies précédemment, vous pouvez vous aider des annonces situées dans la même zone géographique pour avoir un estimatif des prix proposés. Je vous invite à utiliser notre tableau pour réaliser une étude de marché afin de définir vos tarifs. Attention une annonce avec un prix élevé ne veut pas dire que vous pouvez louer ou vendre au même tarif. L’annonceur n’a peut-être pas réfléchit au prix affiché et il revoir son positionnement et faire plonger le tarif d’ici quelques jours.

💡 Le saviez-vous : N’oubliez pas que les autres annonces en ligne n’ont pas trouvé preneur… Leur positionnement est peut-être au dessus du marché.

Votre objectif est de louer rapidement pour obtenir des revenus ? La meilleure solution est de calculer le coût réel de votre emplacement en incluant : les charges et les taxes (foncières, impôts sur les revenus, TEOM, etc…). Ce calcul va vous permettre de connaitre le montant du loyer minium au dessous duquel vous perdez de l’argent. Plus vous allez positionner un faible loyer plus vous avez de chance de louer rapidement. Si vous avez plusieurs emplacements au même endroit, cette technique vous permet d’atteindre rapidement un fort taux de remplissage et de monter les prix à chaque départ de locataire.

Estimer la valeur mobilière de son bien pour vendre rapidement

La meilleure solution est de trouver un investisseur en fixant un prix bien placé sur le marché immobilier de votre quartier. Plus un emplacement traine longtemps à la vente sur internet moins vous avez de contact sérieux. Les investisseurs sérieux qui pourront rapidement se décider et acheter votre parking ne courent pas rues… A vous de les attirer grâce à votre annonce et un prix attractif !

Prenez en considération le coût des charges (frais, taxes foncières, TOEM, etc…). Calculez la rentabilité de votre place de parking ! Faites le travail inverse d’un investisseur, calculer le retour sur investissement pour positionner votre prix de vente. Vous pouvez utiliser notre tableau gratuit pour simuler la rentabilité.

Dans la plupart des cas, les agences immobilières positionnent les prix de vente avec un rendement situé entre 4 et 6% brut hors frais de notaire en fonction des revenus locatifs. Ce qui donne malheureusement du 2 à 3% net. Ne parlons même pas du rendement net net après impôt sur les revenus locatifs. Bref à ce tarif les acheteurs préfèreront laisser l’argent en banque ! Si vous voulez vendre rapidement et attirer des investisseurs il faut être proche des 8 à 10% brut hors frais de notaire pour avoir des touches. N’oubliez pas que le ratio rendement brut et net est très important. Plus votre bien a de faibles charges plus vous le vendrez facilement ! Vous pouvez utiliser notre simulateur pour faire varier le prix de vente et voir la rentabilité pour le futur acquéreur.

Comment bien rédiger votre petite annonce immobilière

Internet regorge de parking, garage, box, cave, entrepôt à louer ou à vendre ; c’est pourquoi vous devez impérativement vous démarquer des autres petites annonces. Parmi cette masse d’informations, un futur candidat locataire ou acheteur devra être séduit au premier coup d’œil par votre annonce.

Les règles de bases pour une annonce

  • Faire des phrases courtes et simples,
  • Un texte clair et facile à lire,
  • Éviter les fautes d’orthographe,
  • Donner les avantages de votre bien,
  • Ne pas parler des points faibles de votre bien,
  • Éviter de copier / coller le même texte d’annonce sur tous les sites,
  • Prendre le temps de faire de belles photos.

💡 Le saviez-vous : Une annonce avec une photo est 7 fois plus consultée qu’une annonce sans photo.

Nos conseils pour créer l’annonce parfaite

  • Un titre accrocheur qui doit attirer l’œil du lecteur
    • Indiquez dans le titre le principal avantage de votre bien.
  • « Une image vaut mieux que mille mots. »
    • Ne négligez pas la qualité de vos photos !
    • Les photos stratégiques : l’accès, le volume pour se rendre compte de l’espace et la sécurité.
    • Vous devez mettre en avant les dimensions et des espaces de manœuvres. N’hésitez pas à mettre en scène un véhicule.
  • Rédiger votre annonce
    • Soyez claire dans vos descriptions : un petit texte facile à lire.
    • La position géographique de votre bien est un facteur déterminant, expliquez les points d’intérêts situés à proximité.
    • Vous devez être rassurant pour donner confiance.
    • Attisez la curiosité pour recevoir des appels !
  • Fixer le bon prix
    • C’est le partie la plus délicate, vous devez observer les prix pratiqués dans votre quartier et vous positionner !
  • Répondre rapidement aux demandes
    • La concurrence est rude, un visiteur va contacter plusieurs annonceurs en 5 minutes…
  • Optimiser votre annonce
    • Analysez les questions des personnes intéressées puis modifiez votre annonce en conséquence.

Où devez-vous déposer votre petite annonce ?

Depuis 2013, nous réalisons une étude et un suivi sur le nombre de contact et d’annonces qualitatives afin d’attribuer une note aux sites d’annonces les plus sérieux. Il est très important de bien positionner vos annonces sur des sites avec une forte visibilité mais aussi sur les sites spécialisés. Nous avons mesuré et classé ces sites en fonction du type de service que vous proposez : stationnement de véhicule, stockage, garde meubles, local commercial, hivernage de camping-car, caravane ou voiture de luxe.

Évolution des sites d’annonces depuis 2013

Avec les années, les sites de petites annonces ont évolués, au début ils étaient gratuits et orientés pour les particuliers. Notre club avait même un site gratuit dédié au stationnement : parkingalamaison, que nous avons fusionné en 2016 car le trafic ne décollait pas. Au fil du temps les sites ont commencés à proposer des services payants, la gourmandise de certains a conduit jusqu’au dépôt d’annonce payant comme le proposait MonsieurParking. C’est en 2016 qu’un nouveau type de site est arrivé : les franchises des agences immobilières. Leur objectif est clair, récupérer la part de marché du site historique Leboncoin mais surtout arrêter de payer pour déposer leurs annonces. Vous ne le saviez peut-être pas mais Leboncoin est payant pour les professionnels. La catégorie immobilier est devenu de moins en moins fournie sur les grands sites, c’est pourquoi les grands acteurs lancent de nouvelles catégories comme l’emploi par exemple.

Les particuliers se retrouvent coincés avec un grand volume de locataires potentiels qui se dirigent en masse sur les sites des agences immobilières. Sans oublier les arnaques des grands sites : il vous est forcement déjà arrivé de recevoir un e-mail pour savoir quel est votre meilleur prix pour expédier le produit… alors que vous proposer un stationnement à vendre ! Cette situation est devenue le bonheur des sites d’annonces de niches, comme notre module de dépôt d’annonce qui est en progression constante depuis septembre 2017. Comme les propriétaires bailleurs ne doivent pas perdre de temps pour déposer leurs annonces : vous trouverez ci-dessous la liste de sites de petites annonces sélectionnés par le club sur lesquels vous pouvez publier votre petite annonce. Pour que cela fonctionne : multiplier les annonces le référencement sur internet est la base de tout pour être visible, mais n’oubliez pas de changer vos textes !

Classement des sites d’annonces spécialisés

Les sites d’annonces généraux comme Leboncoin©, Vivastreet©, Topannonces© et pap.fr© donnent une bonne visibilité à votre annonce. Néanmoins, nous avons constaté une meilleure qualité des contacts sur les sites spécialisés comme ceux que nous avons sélectionnés ci-dessous :

🅿 STATIONNEMENT DEUX-ROUES, VOITURE 🏍🚙🅿 HIVERNAGE CAMPING-CAR, CARAVANE 🚐📦 STOCKAGE, GARDE-MEUBLES 🛋🏬 ENTREPÔT, BUREAUX, MAGASIN 🏭
🏆 1er: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🏆 1er: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🏆 1er: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🏆 1er: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒
🥇 2ème: MONSIEURPARKING (payant 👎)🥇 2ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🥇 2ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🥇 2ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒
🥈 3ème: YESPARK (payant 👎)🥈 3ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🥈 3ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🥈 3ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒
🥉 4ème: PRENDSMAPLACE (gratuit 👍)🥉 4ème: CIPG CLUB (gratuit 👍)🥉 4ème: CIPG CLUB (gratuit 👍)🥉 4ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒
🎖 5ème: CIPG CLUB (gratuit 👍)🎖 5ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🎖 5ème: Rejoignez le club pour voir ce site 🔒🎖 5ème: CIPG CLUB (gratuit 👍)

Étude réalisée par 4 membres du CIPG club avec l’outil SEOquake, dernière réactualisation : décembre 2022.

💡 Le saviez-vous : Vous devez créer un texte d’annonce différent pour chaque site, la technique du copier / coller n’est pas une bonne solution.

⚠️ Attention avec le site MonsieurParking 📢

Même s’il reste dans le top 5 de notre classement des sites de petites annonces, MonsieurParking est le site qui a le plus déçu les membres de notre communauté. Nous ne comprenons pas les pratiques de MonsieurParking qui affiche un trop grand nombre d’annonces périmées. Des membres ayant ajoutés leurs biens sur le site MonsieurParking ne peuvent même pas les faire supprimer même si ces derniers sont vendus ! Une fois informé de l’intention d’enlever l’annone le site ne répond plus aux sollicitations et d’anciens parkings restent dans leur catalogue induisant en erreur les futurs locataires. Le blog des tendances revient sur une mauvaise expérience avec MonsieurParking.

Comment gagner en visibilité grâce au CIPG club

Lorsque quelqu’un recherche une location ou un bien à vendre, la première chose qu’il va faire c’est taper du texte sur un moteur de recherche. La majorité des demandes sont effectuées sur les moteurs de recherche (Google, Bing, Yahoo, Qwant, etc…). Il faut trouver une solution pour gagner en visibilité sur internet. Vous pouvez payer des sites de petites annonces pour avoir une mise en valeur, ou des régies publicitaires pour mettre en avant une page sur internet. Ces deux solutions coutent chères. Nous avons 3 solutions gratuites à vous proposer, qui fonctionnent pour les membres du CIPG club.

💡 Solution 1 : créer une page vitrine

Les moteurs de recherche sont très fréquentés, c’est la meilleure manière d’être visible sur internet. C’est très important que votre annonce soit visible directement sur un moteur de recherche comme Google en ayant une page dédiée sur laquelle un référencement local sera réalisé (le référencement est lié à votre visibilité sur internet). Vous allez me dire : « mais je ne vais pas créer un site web uniquement pour présenter mon annonce » et vous avez raison, même si cette option reste la meilleure vous n’avez aucun intérêt a payer un site avec un nom de domaine pour louer quelques emplacements ou vendre un bien immobilier. La solution proposée par le club est simple et vous permet d’avoir votre propre page web dédiée pour chaque bien à louer ou à vendre.

screenshot fiche vitrine
Exemple de fiche vitrine pour une mise en location

💡 Solution 2 et solution 3 : rejoignez le club pour découvrir deux autres astuces

Pourquoi faut-il rejoindre le club pour bénéficier de ces deux solutions ? La réponse est simple : diffuser une astuce à tous vos lecteurs et votre solution révolutionnaire pour permettre à certains de sortir du lot ne fonctionnera plus. Il est très important que les membres du club puissent bénéficier d’une meilleure visibilité que tout autre annonceur. Nous sommes convaincu que vous comprendrez ce raisonnement. Si vous voulez profiter de l’expérience du CIPG club alors rejoignez-nous !

BONUS : Gagnez du temps grâce à la réservation en ligne

L’option de réservation en ligne est réservée aux membres du club. Elle permet de faire payer une caution et le premier mois de loyer pour engager un futur locataire. Le paiement par carte bancaire est rapide et sécurisé, une fois validé, le locataire est redirigé pour la signature électronique d’un contrat de location personnalisé. Le CIPG club ne prend pas de commission sur vos locations, vous encaissez directement les loyers sur votre compte Paypal ou Stripe personnel. Si vous avez besoin d’aide pour configurer une solution de paiement, notre webmestre se fera un plaisir de vous aider. De même pour le contrat de location, nous allons vous proposer une base issue de nos modèles de contrat qui sera personnalisée selon vos demandes.

Christophe revenus immobilier

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5 réflexions au sujet de “Comment rédiger l’annonce parfaite pour louer ou vendre un bien immobilier”

  1. Bonjour jaycm,
    Nous partons du principe qu’il faut explorer toutes les pistes pour trouver des locataires et rentabiliser vos emplacements !
    Pour la vente d’un bien il est recommandé de garder la voie des sites spécialisés.

  2. Bonjour, que pensez-vous de mettre une annonce via le FACEBOOK MARKETPLACE, est-ce fiable ? ou il y a là aussi beaucoup de Fake et ou demandeur pas sérieux ?

  3. Merci pour les conseils. J’irai plus loin que vous en affirmant que Monsieur Parking est un site de FAKE annonces!
    Au delà des locations, les biens à vendre ne servent qu’a attirer le pigeon.

  4. Très interessant !! Je cherche cependant un site spécialisé uniquement sur la vente / Location de Garage

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