Amodiation, investir dans une place de parking en concession

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Lorsque l’on cherche à investir son argent, il faut explorer toutes les pistes. Dans le domaine de l’investissement dans le stationnement, nous n’avions pas encore abordé l’achat d’une place de parking en concession. Nous allons prendre l’exemple du numéro 1 des concessionnaires constructeurs de parking mais également vous présenter les retours d’expériences de petits propriétaires.

Pourquoi acheter en bail emphytéotique ou amodiation

Un bail emphytéotique est un contrat de location longue durée allant de 18 à 99 ans. La plupart du temps ce sont les mairies qui proposent ce type de bail pour faciliter la gestion de grands ensembles immobiliers en créant une société. Parfois des sociétés comme Q-Park, Indigo, Vinci Parks ou Saemes revendent des places de parking en amodiation, c’est exactement la même chose qu’un bail emphytéotique. Notez que le terme amodiation est maintenant de plus en plus utilisé pour parler de ce type de placement. Cette entreprise doit entretenir l’ensemble immobilier pendant toute la durée du bail. Le principe pour les acquéreurs est d’investir dans une ou plusieurs parts de cette société de gestion. Dans la plupart des cas, chaque part correspond à un lot immobilier (parking, garage ou box) qui devient presque la propriété de l’acheteur pour une durée limitée dans le temps.

Les avantages de l’achat de parking en concession

• Frais de notaire réduits… vous traitez directement avec l’entreprise qui réhabilite le parking !
• L’emplacement géographique du parking en centre-ville.
• Le prix d’achat est plus faible, puisque le bien est à votre disposition pour une durée limitée dans le temps.
• La négociation de prix est bien plus facile que pour un achat classique.
• L’acquisition est très rapide, c’est un transfert de part chez le notaire.

Les inconvénients d’un parking en concession

• La disponibilité de la place limitée dans le temps.
• A la date butoirs, vous perdez tout le capital investi.
• On ne connait pas toujours la société qui exploite le parking.
• Les charges sont plus élevées que pour un parking traditionnel.
• Les grands ensembles de parking peuvent mettre en concurrence plusieurs investisseurs.
• Impossible de diviser une place pour mettre plusieurs locataires.
• Vous payez une taxe foncière pour ce bien dans 80% des cas.

💡 Le saviez-vous : pour l’administration fiscale, vous êtes propriétaire de l’emplacement donc redevable de la taxe foncière.

Les risques liés au bail emphytéotique, l’amodiation

Les membres du club hésitent beaucoup avant de se lancer dans l’achat d’un parking ou d’un garage lié à un bail emphytéotique, sur le principe vous investissez dans des parts d’une entreprise qui ne génère aucun bénéfice. Libre à vous d’utiliser ou de rentabiliser ce bien ; sans oublier qu’à la fin du contrat de bail vous n’avez plus aucun droit de propriété et que votre mise de départ est perdue. Officiellement vous n’êtes pas propriétaire du parking mais simplement un droit de jouissance de l’emplacement.

Un membre partage son retour d’expérience avec vous :

La première mauvaise surprise est venue du montant des charges, l’agence avait présenté un document douteux, finalement la valeur réelle est supérieure de 44% par rapport au montant prévu… Les charges sont plus élevées que pour un parking traditionnel. Seconde mauvaise nouvelle : la taxe foncière, contrairement aux effets d’annonces de l’agence nous sommes légalement propriétaire de garage donc redevable de cet impôt. Les derniers problèmes sont survenus du cabinet notarial, l’un des anciens propriétaires avait laissé une ardoise sur le règlement des charges. Dès la signature de l’acte de propriété, l’agence immobilière avait simplement indiqué que tout était en ordre… mais la réalité était légèrement différente !

Rendements obtenues avec un parking en amodiation

Les grands acteurs du parking : Indigo, Vinci Park, Saemes ou Q-Park

L’amodiation de parking fonctionne avec des grands ensembles immobiliers, l’investissement pour acheter et entretenir cette masse d’emplacements est très conséquent. C’est pour cette raison que vous trouvez tous les grands acteurs du marché des parkings : Indigo, Vinci Park, Saemes, Q-Park et d’autres…

Le PDG de Vinci Park nous explique que le chiffre d’affaire moyen d’un ensemble de parking est d’environ 2,2 M€ à Paris et de 640.000 € en province. « Les cinq premières années, nous perdons de l’argent, les cinq suivantes, c’est l’équilibre et après on dégage des bénéfices qui financent bien souvent les projets en cours. » Denis GRAND (PDG de Vinci Park). Un ensemble de parkings c’est une grosse machine à cash qui génère beaucoup d’argent. Grâce au grand volume de places qui est concentré sur une petite surface avec une géolocalisation au cœur des centre-villes.

Investir dans un parking en amodiation permet de participer à cette belle aventure mais il faut rester prudent car les bénéfices des grands groupes n’est pas toujours celui des petites actionnaires… Ces grands acteurs gardent les recettes des parkings pour eux et ne fond pas de vente aux particuliers. Dans la plupart des cas, ce sont les mairies qui montent des sociétés pour gérer des parkings et proposer des baux emphytéotiques.

Le rendement locatif d’un parking en concession, amodiation

Le facteur le plus important avant d’investir dans un parking c’est l’emplacement, point fort pour les concessionnaires constructeurs de parking : en général ils ont le meilleur emplacement disponible au cœur des villes. Le rendement locatif brut sera forcement très alléchant. Si vous ne voulez pas perdre d’argent, faites attention aux charges qui pourront atteindre des sommets dans un parking gardé jour et nuit…

Certains membres du club ont acceptés de vous communiquer les chiffres de leurs opérations d’amodiation de parking et de garage. La stratégie d’investissement qui consiste a acheter des places de parking en amodiation pour les revendre ne fonctionne pas dans ce cas. En effet, plus le temps passe, plus la valeur du parking diminue. En cause la date de fin de l’amodiation qui vient inévitablement perturber les acheteurs potentiels.

Ville	Nombre d’emplacement	Acquisition	Loyer	Rendement brut*	Durée amodiation	Prix de cession	Cession	Nom du membre
Lyon (69)	2 parkings	24 500 €	70 €/mois	7,83 %/an	53 ans			Échanger avec ce membre
Marseille (13)	2 parkings	18 000 €	80 €/mois	10,66 %/an	30 ans	17 000 €	6 ans après	Échanger avec ce membre
Paris (75)	2 parkings	19 000 €	100 €/mois	12,63 %/an	20 ans	16 000 €	5 ans après	Échanger avec ce membre
Roanne (42)	1 garage	4 908 €	43 €/mois	10,51 %/an	42 ans			Échanger avec ce membre
Roanne (42)	1 garage	5 200 €	45 €/mois	10,38 %/an	45 ans			Échanger avec ce membre

* Les rendements bruts indiqués par nos membres ne tiennent pas compte des charges qui peuvent impacter le rendement net.
Pour être plus précis dans votre analyse, vous pouvez calculer un amortissement sur la durée de l’amodiation.

La fiscalité d’une place en concession, amodiation

La fiscalité d’une place de parking en concession ou amodiation est identique à la fiscalité d’un emplacement traditionnel. Vous pouvez choisir entre le régime d’impôts sur les revenus en micro foncier ou en régime réel. Vous trouverez plus d’information dans l’article qui explique comment bien choisir son régime sur les impôts fonciers.

💡 Le saviez-vous : La taxe visiteur sur les parkings en Ile-de-France va faire monter les charges sur les grands ensembles parisiens. En savoir plus…

Comment acheter une place en concession

Si vous souhaitez investir dans une place de parking en concession, il faut : contacter en direct les concessionnaires constructeurs de grands ensembles de parking ou les mairies qui supervisent les projets et sont au courant des acteurs parkings de leur ville. Pour résumer, les points importants à vérifier lors de cet achat sont :

• La durée restante de la concession,
• Vérifier qu’il n’y a pas de délégation à une société de gestion,
• Le prix de vente par rapport à la valeur du marché,
• Le montant des charges mensuelles,
• Le montant de la taxe foncière.

Envie d’investir ?  Utilisez notre tableau gratuit de comparatif avant achat !

⚠️ Attention aux arnaques 📢

Les arnaques du moment

De nombreux escrocs se fond passer pour des mandataires de grands groupes type Vincy Airport, Vincy Concession, EFFIA, etc… Soyez prudent avant de signer un bail emphytéotique et d’effectuer un premier versement. Prenez le temps de bien vérifier l’identité du vendeur et toutes les informations, dans 95% des cas l’arnaque est complétée par une usurpation d’identité.

Notre lecteur investit dans 3 garages d’aéroport en Autriche et au Portugal. Les deux premiers mois se passent bien avec l’encaissement des revenus annoncés, sauf que le troisième règlement n’arrive jamais… A priori, les individus ayant réalisé la fraude se faisaient passer pour la société reconnu Kaufman et Broad. La pseudo société qui a arnaqué notre lecteur est située sur le bassin d’Arcachon, c’est une vraie société qui proposait la revente de place de parking comme mandataire sauf que tout était bidon. Il faut être vigilent car le nom d’une société change rapidement. D’autres escrocs procèdent différemment pour extorquer de l’argent, ce ne sont plus des mandataires mais les personnes directes travaillant dans un grand acteur des parking, parfois même celui du directeur enregistré au tribunal de commerce… en réalité cette personne existe bien mais n’a en aucun cas la charge de vendre des parkings, pire encore n’a pas la même tête que l’arnaqueur démasqué.

Nos membres constatent eux aussi une forte augmentation des publicités ventant ses placements sur les réseaux sociaux. Tous ne sont pas des arnaques mais il faut rester vigilent. Les arnaqueurs possèdent des numéros de téléphone avec l’indicatif 09. Il faut savoir que ces numéros sont loués sur des plateformes à l’étranger, sur lesquelles il est facile d’afficher une fausse identité. L’entreprise demande ensuite d’effectuer un paiement sur sur deux banques distinctes, soit disant liées à chaque pays où se trouvent les parkings. Dans le cas de notre lecteur, il a versé les fonds à l’Austria Bank à Vienne et Novo Bank à Lisbonne. Il existe plusieurs autres techniques pour démasquer les arnaques, que nos juristes vous présentent sur le forum du club.

💡 Le saviez-vous : Le groupe Vinci est également victime et le précise dans ce communiqué :

« Nous alertons les consommateurs sur une utilisation frauduleuse des noms de VINCI et de ses filiales VINCI Concessions et VINCI Airports par des individus ou sociétés proposant des placements financiers dans des parkings d’aéroports gérés par VINCI Airports. Dans ce cadre VINCI Immobilier est cité comme «partenaire». Ni VINCI Immobilier, ni le Groupe VINCI, ne propose de tels placements ni ne commercialise ou n’a mandaté de tiers pour la commercialisation de biens de cette nature en France ou à l’étranger. Si vous êtes victimes de cette démarche frauduleuse, nous vous invitons à porter plainte dans les plus brefs délais à l’encontre de ces prétendus vendeurs et/ou à signaler ces agissements sur le site Internet www.internet-signalement.gouv.fr, le portail officiel de signalement des contenus illicites de l’Internet. »

Une perte sèche de 60 000 € sans compter les frais d’avocat

Notre lecteur a perdu 60 000 € et porté plainte, les faits sont avérés puisque l’entreprise Kaufman et Broad ne commercialise pas ces produits. Il faut toujours vérifier l’identité de ses interlocuteurs, surtout lorsque ceux-ci se revendique mandataire d’un grand groupe. Un petit coup de téléphone au siège de la grosse structure permet de valider une identité ou un projet, pour éviter toute déconvenue.

Cette triste expérience doit nous rappeler d’être vigilent et de toujours prendre le temps de vérifier chaque information sans trop faire confiance aux gens. L’équipe du club est parfois exigeante en vous posant pleins de questions sur le forum. L’objectif du club est justement de vous aider a appréhender les risques et arnaques en amont. C’est dommage que ce lecteur n’ai pas rejoint notre club avant d’investir, je suis certain qu’un membre ou notre juriste aurait relevé la faille. Rejoignez notre club pour échanger sur le forum et dénicher les pièges pour ne pas perdre d’argent !

Comment éviter les arnaques

Mieux vaut tard que jamais ! Le mardi 16 juin, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) reconnait enfin l’arnaque que nous avions signalé plusieurs mois auparavant. L’autorité recommande de ne pas donner suite aux sollicitations des personnes les incitant à investir dans les places de parking d’aéroports européens en particulier (Portugal, Espagne, Italie, Allemagne, etc…)

La règle d’or c’est de faire très attention avant de contractualiser avec un mandataire. Prenez le temps de vérifier toutes les informations données par le vendeur et contacter l’entreprise qui a mandaté le commercial. Le principe de précaution est simple : si le vendeur est gêné par une question ou qu’il a quelque chose à cacher, méfiez-vous et passez au projet d’investissement suivant !

Dites vous bien qu’un conseiller en gestion de patrimoine ou une publicité sponsorisée peuvent cacher des arnaques. Nous rencontrons de nombreux conseiller en gestion de patrimoine ; demandez leur déjà s’ils sont diplômés pour faire ce métier. Attention on ne parle pas d’un diplôme style formation sur internet mais bien d’un vrai diplôme. Certaines écoles proposent des formations accélérées pour devenir gestionnaire de patrimoine, comment peut-on être crédible en passant 6 mois en cursus universitaire alors que les vrai diplôme se fait en formation BAC +5.

L’échange et le partage d’informations reste le meilleur moyen pour éviter les pièges. Comme dans chaque secteur, les escrocs savent rapidement s’adapter et perfectionner leurs techniques. Notre forum est justement dédié à la prévention de ses risques, n’hésitez pas : réagissez sur le forum du club.

Vous êtes victime d’une arnaque sur les parkings en aéroport

La première chose à faire est de déposer une plainte auprès des autorités compétentes. Ensuite nous vous recommandons de rejoindre notre club pour échanger sur le forum avec les autres personnes escroquées et ainsi constituer un groupe pour réduire les frais d’avocats. Nous avons créé un espace dédié sur la plateforme pour aider les victimes.

Notre conclusion sur le bail emphytéotique, l’amodiation

Si votre objectif est de générer des revenus avec un emplacement situé en plein centre ville et à un prix intéressant. Ce type de produit, peu connu, cache parfois de bonnes affaires. L’hyper centre-ville amène des locataires très fiables, la plupart du temps des commerçants qui travaillent dans les rues piétonnes. Vous devez néanmoins bien lire le contrat d’achat qui vous est proposé avant de vous lancer.

La mauvaise expérience avec l’agence immobilière a permis à nos membres d’apprendre énormément. Demandez toujours des écrits datés et signés au vendeur, surtout prenez le temps de tout vérifier. De l’identité des vendeurs aux papiers présentés, sans oublier de contacter le syndic pour confirmer le décompte de charges et les futurs travaux à venir. Maintenant ces deux membres relativisent, il reste 40 ans pour rentabiliser l’investissement ! Aujourd’hui avec un recul supérieur à 5 ans sur cet investissement, ils affirment que ce type de placement est intéressant, à condition de trouver un parking en centre-ville ou hyper centre pour avoir un taux de remplissage de 100%.

Ce type de placement permet de diversifier son patrimoine immobilier sans prendre trop de risque. Il faut néanmoins trouver le bon emplacement au bon prix pour que la durée du bail emphytéotique permette de gagner de l’argent pour largement rembourser la perte de la mise de départ.

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