Partage d’expériences en tant que vendeur immobilier

Des membres de notre club, propriétaires bailleurs, sont passés du côté des vendeurs immobiliers. Ils vous partagent leurs expériences et vous expliquent comment ils ont vécu cette situation en étant de l’autre côté. Ils partagent également de précieux conseils pour réussir votre vente immobilière !

Vendeur d’un lot de parking pour deux roues

Anne partage son expérience de vendeuse

Anne a mis en vente son lot de 12 places de parking pour deux roues situé avenue d’Italie au cœur du 13^ème arrondissement de Paris (75). Après deux ans passé au CIPG club, suite à une mutation professionnelle, Anne a décidé de vendre son lot de parking. La raison principale est la distance pour gérer seul ce lot de parking et son souhait de ne pas passer via une agence immobilière pour en déléguer la gestion. Si vous n’avez pas lu l’article de présentation de son bien, nous vous invitons à le lire en cliquant ici.

C’est la première fois que nous sommes à la place du vendeur. Grâce à cette expérience, Anne permet aux membres du club de mieux comprendre les comportements de certains vendeurs immobiliers…

Avant de rédiger une petite annonce pour louer ou vendre un bien immobilier, il faut préparer le terrain. La première chose à faire : poser les informations sur une feuille de papier ou les écrire dans votre ordinateur. Cela ne sert à rien de vous lancer dans l’écriture d’une annonce sans avoir posé les bases et les mots clefs, les avantages que vous voulez mettre en valeur.

Retour sur la mise en vente et les premiers contacts

Depuis le mois de septembre dernier, j’ai mis en vente mon lot de parkings deux roues situé au cœur du 13^ème arrondissement de Paris. J’ai eu énormément d’appels, des investisseurs plus ou moins sérieux et également de nombreux curieux. Proposé avec un rendement brut annuel de 12 % on s’attend à vendre rapidement. Ma première erreur de vendeuse débutante m’a fait perdre beaucoup de temps. Faire visiter mon lot à tout va sans trier les acheteurs au préalable…

Parmi toutes ces visites, j’ai quand même eu des contacts avec plusieurs acheteurs très intéressés qui m’ont tous fait des propositions d’achat tout à fait acceptables. Le premier acheteur m’a fait une proposition très intéressante et le jour de la visite nous avons même rédigé à la terrasse d’un café une proposition d’achat. Cet acheteur m’avait bien sur assuré qu’il n’aurait aucun problème à obtenir son crédit…

Très heureuse de cette nouvelle, je pensais avoir conclu mon affaire ! Malheureusement 15 jours plus tard, j’ai reçu un courrier et un coup de téléphone de cet acheteur, qui m’avait pourtant assuré avoir les fonds, m’annonçant que sa banque lui refusait le crédit. Le problème c’est que la rentabilité du bien a attiré du monde, quatre autres acheteurs potentiels m’ont fait le même coup, une signature à la va vite d’une proposition d’achat pour se retrouver une à deux semaines plus tard avec une annulation pour problème de crédit. Ma seconde erreur : accepter des offres sans être certaines des moyens financiers des potentiels acquéreurs.

Les déboires d’Anne concernant la vente de son lot de parkings, ont permis de nous rappeler l’élément essentiel :
pour bien investir il faut comprendre le vendeur pour trouver le bon prix et conclure rapidement une affaire.

Le bon acheteur mais le mauvais notaire

Mon dernier acheteur en date est un investisseur très intéressé par mon affaire. Il a visité à plusieurs reprises mon lot de parkings. Il avait tout pour que nous puissions conclure une bonne fois pour toute. Bonne nouvelle, sa banque lui accorde son crédit. Il a déjà planifié son futur projet, le prix des locations, les baux rédigés de telle façon, etc… Après avoir rédigés les lettres d’achat et de vente, c’est très heureuse de cette nouvelle, que j’ai pris contact avec mon notaire et lui le sien. Une semaine plus tard, nous avons un premier rendez-vous, donné par mon notaire pour la signature d’un compromis.

Malgré ce rendez-vous, je n’ai aucune nouvelle de mon acheteur ; j’ai donc décidé de lui téléphoner car je commençais à m’inquiéter. C’est alors que j’apprends avec stupéfaction qu’aucun document n’est parvenu au notaire de mon acheteur… Il faut noter que le rendez-vous pour la signature du compromis doit avoir lieu trois jours plus tard. J’ai immédiatement appelé mon notaire pour lui expliquer cela. Ce dernier me répond qu’il ne comprend pas car toutes les pièces avait été envoyées par mail au notaire de mon acheteur. Suite à cela mon notaire m’assura qu’il allait renvoyer immédiatement les pièces nécessaires.

Le jour de la signature du compromis, j’ai appris par mon acheteur qu’aucun document n’était parvenu à son notaire… Nous n’avons donc pas pu signer le compromis ! Furieuse, je téléphone à mon notaire qui ne comprenait toujours pas ce qu’il se passait. J’ai donc décidé de prendre les choses en main et de téléphoner au notaire de mon acheteur. Afin de vérifier l’exactitude de son adresse mail et je me suis rendue compte que l’assistante de mon notaire expédiait les documents à une mauvaise adresse : INCROYABLE, LAMENTABLE ; mon acheteur est très énervé !

💡 Le saviez-vous : Les meilleurs investisseurs immobiliers sont aussi les mieux conseillés. Ne négligez pas le choix de votre notaire !

Je fonce à mon office notarial pour leur témoigner mon mécontentement, les documents sont, enfin envoyé, grâce à moi, à la bonne adresse mail. Ce qui a permis de débloquer la situation vers un second rendez-vous pour la signature. Je pense vraiment que cette fois ci allait être la bonne… Malheureusement, mon notaire aussi peu sérieux que son assistante a envoyé une ébauche de compromis où la plupart des éléments importants aux yeux de mon acheteur sont manquants (il faut noter que ces éléments auraient été rajoutés lors du rendez-vous).

Mon acheteur m’a téléphoné juste avant l’heure du rendez-vous pour m’exprimer son mécontentement. Il m’a posé un lapin en me disant qu’il n’a pas une heure à perdre chez le notaire pendant qu’il rédige correctement le compromis de vente. Qu’il souhaite se déplacer uniquement pour signer, ses journées étant surchargées. Il insiste sur le manque de sérieux. Résultat, je n’ai rien pu faire pour que mon acheteur accepte cette transaction.

Ayant reçu le compromis, il a prévu de ne pas venir. Cette fois-ci il m’a prévenu au dernier moment me tenant responsable des erreurs de mon notaire. Malgré mes excuses et autres explications, je n’ai malheureusement pas pu conclure la vente avec ce monsieur. Trop confiante, j’ai retiré mon lot de la vente, persuadée d’une affaire conclue. Toute cette histoire m’a fait perdre plusieurs mois. C’est pourquoi, je remets mon bien en vente aujourd’hui très déçue de la tournure des événements.

Suite à cela, j’ai changé de notaire, bien entendu et j’ai écris à la chambre des notaires à Paris pour dénoncer ce manque de professionnalisme de la part de ce  notaire qui m’a fait loupé cette vente. J’ai reçu une réponse rapide m’assurant qu’ils vont rapidement traiter ma plainte.

Ouf le bien est maintenant vendu !

Après bien des péripéties, mon lot de parking est enfin vendu et la signature aura lieu courant mai. J’ai connue bien des déboires car j’ai rencontré bon nombre de gens qui m’ont fait perdre mon temps… Entre ceux qui n’ont pas d’argent mais qui vous assurent qu’ils sont investisseurs. Le passage devant leur banquier ne sera qu’une formalité, ceux qui, finalement viennent juste pour visiter et fond des caprices… Ma vente a mis des mois à se faire mais maintenant, c’est fait. J’ai vendu mon lot a un couple de personnes solvables et sérieuses. De vrais investisseurs qui sauront gérer ce bien avec la précieuse aide du club !

Vendeur d’un lot de 80 garages

Daniel partage son expérience de vendeur

Une batterie de garages exceptionnelle composée de 80 boxes, situé à TARBES (65). Produit rare sur le marché immobilier convoité par de nombreux professionnels, Daniel souhaite néanmoins le vendre de particulier à particulier. Avec une position géographique idéale au cœur de la ville et à 10 min à pied de la gare et seulement 4 min si les locataires optent pour le bus.

De l’autre côté de la barrière en tant que vendeur

Pour céder son lot Daniel est obligé de passer de l’autre côté de la barrière en s’improvisant vendeur immobilier. Il ne souhaite pas passer par une agence immobilière et veux vendre de particulier à particulier. L’expérience de Daniel parle, il a demandé à l’équipe du club de s’occuper de faire une première sélection d’acheteur potentiel. La vente ne s’improvise pas et les curieux fond perdre beaucoup de temps. La mission du club est de filtrer les demandes pour éloigner les curieux et identifier les bons acquéreurs qui pourront se payer et gérer ce lot de garages.

💡 Le saviez-vous : Un bon investisseur ou propriétaire bailleur n’est pas forcement un bon vendeur… la vente ne s’improvise pas !

Pour multiplier les contacts, nous pourrions vendre du rêve ou donner envie de devenir rentier. Mais nous avons avant tout un devoir de conseil puisque maintenir ce type de produit sur le marché demande de l’expérience on parle ici d’une mini entreprise. Pour investir dans ce lot de garages il faudra apporter de solides garanties bancaires, en effet, il faut au moins 200 à 250 000 € d’apport personnel. Aucune banque ne va accepter de faire de l’auto-financement sur ce type de produit, même si les revenus sont là. La recherche se porte plus sur un groupe d’investisseurs qui seraient prêt à reprendre des parts de Société Civile Immobilière (SCI).

Des curieux sans aucune expérience

Nous n’oserons même pas vous communiquer le nombre des demandes concernant cette batterie de garages… La mission confiée à l’équipe par Daniel, consiste a filtrer les curieux qui n’achèteront jamais pour laisser place et ouvrir la visite du site aux investisseurs sérieux et expérimentés. La majorité des gens s’improvisent investisseur en étant confiant, suite à la lecture de deux ou trois article sur internet ou après avoir visionné quelques vidéos sur YouTube.

Daniel a eu le nez fin, inondé par les demandes d’information, nous avons mis en place un questionnaire en plusieurs étapes pour évaluer le potentiel de chaque candidat. La première partie du questionnaire est liée à la gestion locative, quelques mises en situation ont permis de réaliser un premier tri. Impossible pour nous de présenter à Daniel un acheteur potentiel qui ne sait pas gérer un lot de garages. Une batterie de garages qui génère 58 000 € de revenus annuels brut n’est absolument pas faite pour un primo accédant. Il ne faut pas être novice dans le monde des garages pour investir ici.

La seconde partie du questionnaire est liée aux financements et aux capacités d’emprunt des candidats. Il faut garder les investisseurs qui ont les moyens d’acheter ce lot de garages, impossible pour nous de présenter à Daniel un acheteur qui verrait son prêt refusé. La troisième et dernière partie du questionnaire concerne la maitrise d’une Société Civile Immobilière. Daniel souhaite vendre des parts de SCI, l’acquéreur doit connaitre un minimum le mode de fonctionnement et la fiscalité d’une Société Civile Immobilière.

Des acquéreurs potentiels sortent du lot

Le profil de l’acquéreur idéal pour Daniel se dessine petit à petit. Le questionnaire mis en place par le club a fait gagner un temps fou à Daniel. En effet, le tri réalisé par l’équipe du club a permis de trier 3 contacts sérieux et qualifiés. Et ce sans perdre du temps au téléphone ou par mail pour répondre aux questions et sans aucune visite.